《项目评价》之财务分析

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1、房地产专业《项目评价》课程设计之——住宅项目可行性研究报告之财务分析教室：二教108指导老师：丰艳萍班级：房地产081组员：章纯（23号八鄢鹏（21号）目录:总论⑴、项目概况⑵、概况性基础数据测算⑶.资金筹措⑷.评价指标⑴、投资估算⑵、收入⑶.资金筹措投资估算财务分析⑴.盈利能力分析与评价⑵、偿债能力分析与评价⑶.生存能力分析与评价不确定性分析⑴.盈亏平衡点计算⑵.敏感分析图（手绘图〉五.附表、总论⑴、项目概况XXX开发公司开发某房地产项目，该项目为综合性大楼，占地约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米,高层住宅

2、为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米，其中车位300个：容积率1.8,绿化率35%,建筑密度25%•见下表（Do序号项目指标备注1总用地面积606002总建筑而积109000多层住宅90720高层住宅13920商铺4360可售面积127003总户数户9444车位数（地上）个300本项目于2007年1月开工，2007年3月完成投资额25%并开始预售多层；2009年3月开始竣工验收。（刀概括性的基础数据测算①•物业销售租赁价格：根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素,

3、本项目各部分的销售单价为:多层住宅2950%/p方米，高层住宅单价为：325阮屛方米,商铺单价为：10000元屛方米，车位15万元/卜。②•销售进度及付款回收计划本项目计划在2年半0址月）左右内完成销售，各年销售计划见下表（刀。项目销售计划表项目合计20062007200820092010多层建筑10050%40%10%高层建筑10030%60%10%商业10080%20%停车位10060%40%由于银行按揭的时限，所以2007年和2008年销售的房款收入按9阳收,其余的房款在下一年度全部收回，2009年销售的房款收入,当年全部回收。车位销售按分期付

4、款形式实行，即第一年还50%第二年还剩余5吆回收进度见下附表（9:回款金额估算表资金筹措：由公司资本金、公司自筹和银行贷款解决，不足部分通过预售房款解决。项目资本金2000万元，第一年（200®全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年贷款6000万元，第二年（2000贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。还款方式为：第一年（200®、第二年只付息，本金2008年还60%2009年还40%如附表（$:资金筹措表（4评价指标:根据项目投资资金流量表（附表》，计算其经济效果指标:①计算税前现金流量数据计算税前指标:财务内部收益率FIREt=13

5、%财务净现值PNEV(10^=1037.76投资回收期T=239年②计算税后现金流量数据计算税前指标:财务内部收益率FLRA10%财务净现值HW(1(%=50.81投资回收期A2.47年根据项目资本金流量表（附表®，计算其经济效果指标:①计算税前现金流量数据计算税前指标:财务内部收益率FLRR：=21.36%财务净现值PNPV(1(%T353②计算税后现金流量数据计算税前指标:财务内部收益率FER916.95%财务净现值5NEV(1(%=1366⑴.总投资估算根据项目的需要，制定了总投资费用估算表，具体费用值如附表（1）:总投资估算说明如下：投资估算

6、一共按七个项目估算：土地费用，建安工程费用，前期工程费，基础设施建设费，公共设施配套费,开发间接费用，其他费用，不可预见费，管理费用，销售费用，财务费用。其中:①其他费用：包括竣工档案保证金、报建手续费等，按建安工程费的％计，在项目开工前支付。②不可预见费用：不可预见费用按项目1—7项和的羽估算①管理费用：管理费用按项目1—5项和的3?估算②销售费用：销售费用按销售收入的259估算。包括销售代理仮，占销售收入的1.5%广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%（刀.销售收入估算①本项目各部分的销售单价为：多层住宅2950元普方米,高层住宅单价为：3250

7、元晋方米,商铺单价为：10000元/平方米，车位15万元/卜。由于银行按揭的时限，所以2007年和2008年销售的房款收入按9殖收，其余的房款在下一年度全部收回，2009年销售的房款收入，当年全部回收。车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%第二年还剩余50%销售收入见附表（9：回款金额估算表（3・资金来源与运用①项目资本金2000万元，第一年（200®全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年贷款6000万元，第二年（2000贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。具体数据如附表（7）：资金来源与运用表三、财务分析（1）盈利能力分析A项

8、目投资现金流量表：见附表（少，根据该表计算以下财务指标:①计算税前现金流量数据计算税前指标：财务内部收益率F