荆州美佳华购物中心于大润发超市调查报告.doc

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1、荆州美佳华购物中心、大润发超市考察报告2011年5月4—7日，招商部赴荆州对该地代表性商业项目——美佳华购物中心与超市招商重点客户——大润发超市进行了考察，现将考察情况汇报如下。一、美佳华购物中心1、地理位置美佳华购物中心位于荆州商业核心区域北京中路上的商业中心的核心点，由平安美佳华（荆州）商业治理有限责任公司投资建设。项目占地面积22,000平方米，建筑面积71,000平方米。是目前荆州面积最大，地理位置最佳，综合设施最全的商业物业，同时在以后数年内都将会是整个荆州的商业龙头和标志性建筑，是荆州以后的

2、商业地标。荆州沙市区的北京中路是荆州的商业中心，该地段云集国际国内7/7众多品牌，近千家门店，吃的、穿的、用的，不同消费类型的、不同价格档次的，是整个荆州品牌最多、类不最全、消费最集中的商业步行街。2、项目规划项目总建筑面积71,000平方米，临街面长达300米。共分为五层，地上四层地下一层。其中地下1层为停车场，停车位规划在300个左右。项目业态定位为集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、文化为一体的、以流行元素为核心的家庭、生活、时尚主题购物中心，消费目标要紧锁定在18-45岁的消费群。统一治理、统一推广

3、、独立经营、采取租赁的方式经营。3、业态组合/入驻品牌项目有三大主力店——沃尔玛超市、歌王KTV与江汉银兴影都。沃尔玛：全球最大的零售商，对吸引人流和保障物业的良性进展将起到至关重要的作用。沃尔玛超市将位于本项目二、三楼，总面积达1.6万平方米。歌王KTV：位于项目4层，是荆州规模最大、档次最高的量贩式KTV，其规模近3000平米，各种规格的包间多达60间。江汉银兴影都：位于项目的4楼，总面积近3000平方米，共有7个放映厅（6个7/7标准放映厅和一个VIP厅），总座位1036个。1F：品牌精品区，以“

4、名店”为主题，要紧定位于中高档品牌名店，引进国际、国内知名男女服装、珠宝、化妆品、连锁餐饮等。入驻品牌有港福珠宝、必胜客、肯德基、屈臣氏、海澜之家、利郎等，以及银行、ATM等配套服务设施。2-3F：大型超市、专业卖场、特色餐饮以及儿童用品等。入驻品牌有绿菌阁西餐厅、工贸家电等。4F：时尚生活区，餐饮、休闲、娱乐等，业态包括特色餐饮、影院、健身、台球、电玩世界、KTV、酒吧、网吧等。入驻的品牌有江汉银兴影都、韩香三千里韩国料理、新加坡美食城、奇迹健身、星台球俱乐部、三国英雄电玩、蓝色火焰网络会所、可可主题

5、酒吧、歌王KTV等。4、考察体验7/7我们通过对项目的实地考察和多渠道收集信息，将该项目与我司襄阳“九街十八巷”项目进行比较分析，认为有以下几个方面值得借鉴。1）政策环境助推项目的运作。美佳华与九街十八巷项目都位于当地传统核心商圈，差不多上在当地大力进展大型购物中心，对传统商圈进行升级改造的呼声中应运而生的。2）差异化定位。美佳华项目定位为中高档的以流行元素为核心的家庭、生活、时尚主题购物中心，项目没有规划写字楼、酒店等业态，没有脱离当地的消费环境。九街十八巷项目如何依照当地市场环境与区域特点找准自身定

6、位，襄阳的消费劲有限，因此不可能极端的走“高姿态”，中档偏高的定位能够借鉴。3）招商先行，量身定造。美佳华项目启动之初即签约沃尔玛为主力店，加之还迁的江汉影都，促使美佳华的超市、娱乐两项目占尽优势。然而项目招商依旧存在问题，比如项目初期曾经宣传的上岛咖啡、国美电器音讯皆无，艳阳天、桂林人餐饮、杰之行、宝姿等商家也未能入驻。为了确保招商的成功要全方位考虑项目的市场定位与业态业种组合，前期与商家充分沟通，了解商家的需求，为商家量身定做解决方案，确保招商成功。4）合理设计。美佳华项目的动线设计存在缺陷，其人流

7、淌线是直线，没有形成回环，导致客流不畅而出现死角，某些店铺可视性差，通达性差，门庭冷落。我司项目在设计上应吸取经验，进行合理的规划设计。7/7二、大润发超市荆州店“大润发”系台湾“润泰集团”在大陆投资国际连锁平价购物广场。“大润发”于97年开始在境内投资零售业务至今，已在全国五大区块（华东、华北、华南、华中、东北）多座大中都市设立门店130多家，2009年营业额达404亿元，首次超越家乐福、沃尔玛等竞争对手，成为我国最大的外资超市企业。他们的门店数比对手少，但销售额却高专门多。大润发成功的缘故在于：1）

8、慎重选址，宁缺毋滥。与沃尔玛、家乐福等外资大卖场的“免责退出”不同，大润发在选址前详细考察研究，一旦选定就会坚持经营，不轻言放弃。2）运用价格比价策略。将价格敏感商品价格定低，把从属的、消耗大的商品价格定得高些，以低价诱导消费者购买要紧商品后，接着大批量地购买消耗大的从属性商品和其他商品，从而保证整体利润。3）良好的购物环境、顾客服务。在大润发卖场门口，有专门的迎宾员招呼消费者，有专门工作人员引导顾客，关心客人打包、称重，门店里设有饮水机，