社区项目策划投资估算及资金筹措计划课程.doc

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1、和生源国际银龄社区项目投资估算及资金筹措打算第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、和生源项目概述1、项目概况项目位于常德市常德大道西侧，青年路以南，项目总用地15504m2，经常德市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积11504m2，计容积率建筑面积率为44180平方米。（表：6-1-1）【项目要紧技术经济指标】内容指标内容指标建设地点常德大道与青年路交汇规划总用地面积15504m2实际用地面积15472m2计容积率面积44180m2总建筑面积38680m2建筑容积率2.5建筑密度

2、25.9%绿地率40%48/48住宅面积32703m2商业面积5977m2地下室面积3960m2居住总户数880床位依照上述规划经济指标，计容积率总建筑面积38680m2，其中住宅32703m2，商业部分5977m2，另外不计容积率之地下室建筑面积3960m2，共177个车位，项目总建筑面积42640m2，拟建2栋17层产权式自理型养老公寓楼，1栋12层使用权式护理型养老公寓楼，1栋2层的商业配套楼。二、项目投资方案（一）投资组合方式在养老公寓开发中，大量的资金周转使开发商专门难单凭自身的经济实力进行项目的

3、开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为9329万元，项目分二期建设整个建设经营期为2年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。因此，一般采纳投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，48/48三、工程承包商垫带资金进场，四是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金

4、，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。（二）资金动作方式在项目的前期，将汇合到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在猎取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以猎取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为1000

5、0万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-248/48(表:6-1-2)自有资金年度投入表(单位:万元)第一年第二年第三年3340.156582.2177.122、银行贷款银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6-1-3)银行贷款年度投入表(单位:万元)第一年第二年10000100003、销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%

6、,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。48/48(表:6-1-4)销售收入再投入年度投入表(单位:万元)第三年上半年下半年5931.451793.9第二节项目的建设工程规划与安排二、福满花园项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划讲明1、建设方案。经南宁市规划治理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。48/48（1）以建筑具有当代先进水平的优质都市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适

7、应性强的住宅，制造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）汲取各项目好的居住规划特点，制造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。（二）建设方式及进度安排1、开发打算拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设打算时,我们要紧依据大中规模

8、住宅项目的差不多规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。②本项目经测算销售值达49838.448/48万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时刻为3年，其中销售期为2年。③依照项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等缘故，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。2、建设方式。采纳公开招标方式