商业筹划形式--香港商业特色.doc

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1、四、商业经营形式(七)国外或香港地区专业零售商;如沃尔玛、家乐福、百佳超市等;(八)国内专业零售商;如天虹商场、岁宝百货、国际商场等;(九)房地产企业属下专业零售商;如茂业百货、深房百货、万佳百货、泰宁商场等，属于房地产企业集团成立专门的商业经营管理公司经营自已开发的裙楼物业;(十)房地产企业自己经营裙楼;如世贸商场、佳和电子配套市场等，是房地产公司自行租售自已开发物业的裙楼;(十一)实业公司投资的纯商业物业;如友谊城、海雅百货、钻石广场等，是由实业公司(不一定是房地产企业)投资开发的纯商业物业，采取多种招商方

2、式如租售、项目合作、代销等;(十二)地产商与经营商合作经营的商业物业，如女人世界南山分店，组织顺序为:自营招商组成经营实体。五、香港商业特色3、香港的商业处处融汇“吃和玩”的主题，无论是大商业还是小商业街区;4、香港商城的经营形式普遍以先招租为主，引入名牌连锁店，待商业形成特色氛围后才开始出售。六、本项目商业建议1、本项目商业配套应达到的目的(从项目档次提升、营销与居住的角度)(3)商业配套为小区及区外客户提供优质特色的商业服务（4）商业配套与小区的滨海假休闲物业定位相结合，以特色性的商业形式与商业服务，提升物

3、业的价值。4、商业经营类型分析(4)通过对整个深圳商业现状的调研，中原认为深圳大型商场趋于饱和，而中小型商业网点仍有较大发展空间。（5）基于对片区商业现状的分析，中原认为本片区缺乏功能完善的零售商业与生活配套设施，特别是面对近二年开发的高尚住宅区居民，如本片区的金海湾花园、鸿景湾名苑、金地海景、好景豪苑等。(6)本项目有近500米的临海线，海景景观资源十分丰富，充分挖掘地块的商业价值，做出特色商业，成为休闲地产、休闲商业相结合的新型地产模式(滨海商业)。5、本项目的商业内容(7)本项目可满足商业的基础条件a．组

4、织交通宽敞通顺，停车位充足b．附近街区整齐宽广，有回旋空间c．有公共文化休闲空间(8)基本商业:基本商业定位:满足区内外日常生活所需。(9)特色商业:特色商业定位:洋溢异国风情的美丽海边长廊，景色醉人，环境悠闲，汇聚系列特色美食、西式酒巴、西餐厅和露天咖啡茶座，独有欧陆情调。(中原建议本项目的商业呆结合海景项目的特征，赋予商场特别的外型设计或装饰，如：扬起风帆的般，与小区度假休闲的海滨风情相结全，同时充分利用近500米长的海岸线做出特色商业廊)具体内容：商业为基础与特色两部分，设施建议如下表：基础商业设施占用面

5、积参考特民润、华润或百佳超市（必要商业）2000海景音乐。。以隔音玻璃。。海鲜美食广场，隔断为独立铺位，门厅装修设置海洋主题文化，如香港青衣城的“稻香居”。（特色商业）1000海岸书画店。。名画店。。面包西饼屋50海景休闲。。文化体育用品店100海景网吧影视中心（租售影碟）（必要商业）100海景coffe。。一致药店（必要商业）100海岸风情。。柯达冲印中心（必要商业）100珍珠、贝壳。。布艺装饰中心100电影咖啡店美容美发中心200球吧。。游戏中心100陶吧足浴按摩中心100东瀛风情。。洗衣店（必要商业）50

6、特色休闲屋。。总计4000总计（11）特色说明：特色商业设置内设步行走廊，外有风雨连廊。采用隔断铺位，规格为4m*5m。购买者可按需求的面积购买相邻单位打通经营。之一：特色美食街；借鉴香港“蔡澜美食坊”（特色饮食）。青衣城的“稻香居"等形式)美食广场如能引进麦当劳、肯得基、味干拉面、元禄寿司店等特色后，对于人气聚集极为有益;经营的美食以各类小食、茶市，偏重海鲜类食品的提供，形成深圳市区内最优质服务、最新鲜海味、最优惠价格的“海鲜美食街”。之二:特色商业一条街(滨海长廊)，沿福荣路，能看到深圳湾海景及红树林景观，

7、以前卫、休闲、异国风情为主调(类香港屯门的黄金海岸)，突出滨海的休闲生活模式，令这一块特色商业区成为深圳最受欢迎最有魅力的商业休闲步行街。之三：建立超市配送中心，采用统一采购、统一配送、统一管理的方式，将新鲜食品或其它向社区及整个片区提供配送服务，同时亦可搜集客户的个人信息及需求信息，便于开拓新的经营种类，招揽更多的客流。之四：本项目商业因有外销目的，故需营造港人熟悉MALL商城的购物环境，即:a、设施先进，有中央空调、滚动扶梯、人工采光等配合;另需有商场计算机管理设备，实施商场统一收银、统一管理，通过内部网络

8、系统，可随时了解各店的营业资料，掌握不同商品的销售情况。B、商品陈列布局悦目，通透开阔;c、除贵重物品，基本采用开架售货;d、购物环境优美，店外有园林，店内阔松洁净，配有海浪、海风的背景音乐。E、沿街面商铺及会所、园林的部分信道可考虑做特色专门店，信道风雨连廊，使客户亦休闲购物亦观赏景观，如香港的黄金海岸，同时随处皆设有休息坐椅。之五：商城的美观度尤为重要e、需铺设人行街面，组团绿化，