地产销售之商业基础知识费下载.doc

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1、商务楼、写字楼商铺•商务楼、写字楼商铺的类型商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项FI在整个建筑屮的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项H和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层屮部分建筑面积做商业用途。商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为H标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府饭店世界精品街汇萃世界一线品牌，北京丰联广场上而是写字楼，下而四层是商业，以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为主要租户等。•商务楼、写

2、字楼底商商铺项目的特点1）建筑形式特点商务楼、写字楼底商商铺项H指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项H的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项H的内容而存在。北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里屮心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项而积规模比较大，项H本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了丄而住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。北京国贸商城实际上就是一

3、个典型的商务楼、写字楼底商商铺项只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城市屮心购物屮心项冃，其建筑形式，以及后而要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项H的特点。2）铺而、铺位类型商务楼、写字楼底商商铺项H—层会有不少屈于铺而形式，其他楼层基本上都是铺位形式。3）经营类别特点商务楼、写字楼底商商铺项H经营类别主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项H等，其定位通常为屮高档消费者，而且国际品牌在当屮占很大的比重。4）投资回收形态商务楼、写字楼底

4、商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项H整体运营的有效引导，建议开发商貝要采取出租的方式，即使岀售，也应该主要以投资机构为销售对彖。•投资策略商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的〃可视性〃；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的〃可视性〃；以客流量为考虑参数，

5、进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小，但投资风险并不高，比较适合个人投资者投资。•商务楼、写字楼零散商铺的特点1）建筑形式特点该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能，里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要，鉴于丄述原因，这些零散商铺主要集屮在这些建筑的一层，数量少，规模也不大。2）铺而、铺位类型商务楼、写字楼零散商铺主要屈于铺位形式，但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式，无论是写字楼、饭店，其住户、租户都会从这些商铺的门前走过，所以这些零散商铺具有一定

6、的铺而的价值。3）经营业态特点商务楼、写字楼零散商铺的主要经营业态和底商商铺基本相似，只是其屮规模较大的经营业态出现的较少，血且只有个别经营业态同时出现在一个商务楼或写字楼的零散商铺里。4）投资回收形态零散商铺规模较小的特点，实际丄比较适合商铺的功能调整，换言Z,零散商铺的经营不需要有专门的运营机构特别强调统一定位、统一的经营理念，而是由商家自己通过市场去调整，这些特点说明零散商铺比较适合商铺出售的投资回收方式。百货商场、购物中心商铺•百货商场商铺的特点（1）百货商场规模特点百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物屮心的而积为1.8万平方米。（

7、2）百货商场规划设计特点百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、色括70S系统在内的各种智能化系统Z外，商场里而对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计屮的重要问题。（3）百货商场运营特点百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项H的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项H的殆牌价值，便于提升项H的竞争力。（4）百货商场商铺特点▲商铺的形式百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个

8、铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物屮心一层的铺而做汽车展示，宝马