经适房项目可行性设计方案.doc

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1、审核通过，存档整理。受控资料，禁止外传!ln0319目录第一部分项目概况—、项目名称4二、项目地址4三、土地产权状况及面积4五、项目由来4第二部分重庆房地产市场概况5一、项目优势6二、项目劣势7第四部分项目运作方案1一、项目运作主体7二、项目运作方案7（一）房产开发模式71一、项目规划设计要点7二、项目技术经济指标7（一丿项目主要技术指标8（二丿住宅户数及车位数量.8一、项目开发建设方案9（一丿对土地开发模式9（二丿对房产开发模式91、开发方案设想92、建设进度计划9二、项目经营方案9三、项目投资方案9第七部分项目投资估算10一、土地开发模式总投资估算10（一丿开发成本测算101、

2、基准地价与出让金102、实际出让地价预估10（1）土地出让金补差额估算10（2）地价估算]0（3）土地增值额估算10（二丿开发费用测算101、管理费用102、其他费用103、财务费用10二、房产开发模式总投资估算10（T开发成本测算U1、土地成本112、设计费及前期开发费H3、工程建安费H4、基础设施费115、公建配套费H6、运作期间费H7、不可预见费11（二丿开发费用测算LL1、管理费用H2、销售费用H3、财务费用12第八部分项目资金筹描12一、土地开发模式投资方案12二、房产开发模式投资方案12（一丿投资组合方式13（二丿资金运作方式131、自有资金132、银行贷款133、销售

3、收入再投入13第九部分经济与社会效益分析14一、房产开发模式经济效益分析14（一丿销售单价的估算[41、住宅销售单价的确定14（1）用市场比较法确定销售价格的上限14（2）用成本法确定销售价格的下限14（3）建议销售单价142、商业销售单价的确定143、车位销售单价的确定14（二）总销售收入的测算14（三丿成本费用估算14（四）财务分析151、损益表与项目静态盈利能力分析15二、项目评估结论15附表16—、土地开发模式附表16表—总投资与成本估算表、16表二资金筹措表16二、房产开发模式附表12表—总投资与成本估算表.12表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）11表三详细投资计划与

4、资金筹措表（按金额）18表四总销售收入预测表18表五销售税金及附加表19表片损益表79表七自有资金现金流量表（年2二10%）20表八资金来源与运用表20表九工程成本核算分类表.219.1商业部分工程成本核算表229.2住宅部分工程成本核算表239.3配套项目部分工程成本核算表249.4地下停车场部分工程成本核算表25第一部分项目概况—、项目名称重庆同兴工业园B区三期经适房(山水庭源)二、项目地址木工程位于重庆市北昭区蔡家组团同兴工业园——凤林大道，周边交通便捷，开放型的山体公园与Z相邻，对面即是“凤林小学”，周边条件相当成熟。三、土地产权状况及面积重庆同兴工业园区B区三期经适房总建

5、设面积7875()平方米，四、地上建筑物状况本项冃设计总建筑而积206808.52平方米，设计高层住宅建筑8栋、高层商业综合楼建筑1栋、多层配套商业网点建筑4栋。五、项目由来第二部分重庆房地产市场概况1、今年上半年重庆房地产业完成开发投资832.11亿元，同比增长35.0%。据统计，上半年重庆全市房地产开发投资增幅较一季度回落8.4个白分点。商品房施工面积16917.19万平方米，增长30.4%,其中住宅施工面积13339.34万平方米，增长29.9%,较一季度冋落12.6个百分点。全市商品房销售面积1906.61万平方米，增长12.8%。房地产开发企业本年资金来源2442.85亿

6、元，增长43.6%,较一季度回落17.5个百分点。2、重庆市房地产投资增速保持较高位区间运行，一是由于去年二季度以来，公租房建设全面推进，增量注入及同期基数的影响；二是工业化、城镇化进程加快，主城及周边区县商品房仍存一定刚性需求；三是相关规定耍求房地产企业拿地两年内必须动工建设，对住房建设要求在3年内完丁等，使2008-2009年购地企业继续稳定开发，成为促动房地产投资较高位运行的重耍因素。同时，在严厉的政策调控、差别信贷利率、二手房交易税收以及齐地限购等政策共同作用下，房地产投资增速已明显放缓。3、上半年重庆市房地产业“双轨制”逐步推进，公租房步入“边建设、边投放”良性循环，助推

7、作用不减。从开发情况看，上半年重庆房地产业完成开发投资832.11亿元，同比增长35.0%。从销售情况看，上半年重庆商品房销售面积为1906.61万平方米，增长12.8%0值得一提的是，6月份8个公租房项冃集中开工，上半年共计开工公租房700万平方米。同时，公租房两次摇号成功配租30469户，受惠群众近10万。第三部分项目优势与劣势分析一、项目优势（-）区位独特组团（园区）位于重庆市主城区“北上战略”的主要拓展区，是江北区、北硝区、渝北区、北部新区、经开区、高新区“四