蓝山上城项目价值体系白皮书.doc

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1、蓝山上城项目价值体系白皮书……项目价值解码华海项目价值白皮书之一项目价值体系项目目标客户群圈分和剖析项目外部显性价值定义项目外部隐性价值挖掘项目内在刚性价值定义项目内在软性价值挖掘1，项目目标客户群体圈分和剖析1.1目标客户群设定（一）主力目标消费群锁定3500元左右28-45岁已婚大专以上南宁集中在新城区、其他各城区均有分布；不乏广西其他地市金融、电信、IT业、经商、政府机关单位公务员、外企中青年白领精英职业家庭平均月收入年龄分布学历0目标消费群锁定（二）次目标消费群锁定5000元以上46岁以上高中以上南宁集中在新城区、其他各城区均有分布；不乏广西其他地市私企老板、个体爆发户、事业单位领

2、导等中老年成功人士职业家庭平均月收入年龄分布学历1.2目标客户分析所在区域：打破区域限制，各区域内均存在潜在客户，但以新城区、兴宁区为主，65%在新城区，15%在兴宁区（商业经营者多），其它区域20%。置业目的：改善居住质量、彰显身份置业经历：二次置业或多次置业（55%），少数为首次置业（30%），其它：15%主要用途：自用、享闲生活为主，殷实、稳定或呈阶梯状增长年龄：30-45岁之间（80%），其它（20%）收入：二次置业者（1000-4000元/月），首次置业者（1500-4000元/月）主要诉求：片区环境、科技、交通、小区绿化、教育、会所、停车位，幼儿园敏感问题：价格性能比，不怕贵，

3、但要物有所值典型客户：企业高层管理人员或私营企业主，机关事业部门的上层干部、高科技、广告、法律、贸易等新兴行业的从业人员，南宁中上阶层次主力客户群：第五类消费群，其置业目的是养老、安度晚年，主要诉求为片区环境、小区园林、空气质量、老年人休闲娱乐设施争取客户群：来桂从商，拟在桂长期居住或往来办公的外地人群，或南宁周边城市人群。价值观：有精品意识，宁缺勿滥；宁肯多花些钱买一套心水房也不想图便宜买到劣质“产品”。消费观：有精品意识，宁缺勿滥；乐于投资健康，家人的健康是最大的财富。世界观：有着长远的眼光，着眼未来；对于新事物，有着强烈的向往，乐于接受，对于买房，保持着清醒的头脑。家庭观：平时紧张的

4、工作节奏，希望有一个避风的港湾，注重家人的健康，认为这是最大的财富和幸福。对于下一代倾注了期望，重视孩子的教育，尊重孩子的意见和想法。生活形态：注重享受，知道只有在享受中放松身心，才能更好地投入工作。每天大量的阅读以摄取咨讯，尤其是报纸；因为受过高等教育，使其具备了对广告真假的判别能力。人生观：人生只有一次，要善待自己，活得精彩。小波的置业观（个体）将主力消费者界定为某人，我们来描述以上特征消费群细分及特征（群体）：（1）为城市的中高收入阶层，资金较充裕，有着较强烈的购房需求，未来购买力较强；（2）年龄在30~45岁之间，家庭成员较复杂，两人世界、三口之家，及三代同堂皆有比例；（3）文化素

5、养较高，大专本科以上学历，注重楼盘品位，并希望与其有相当素质和社会地位的业主群居；（4）热衷于现代都市生活，重视居住生活质量，要求回归自然，形成“注重个性化，环境舒适和确较高精神享受”的第三类居住观（第三类住宅的建设地点应在摆脱城市羁绊的风景优美，空气清新的近郊，其类型应追求集自然山水、休闲度假为一体的住宅；（5）主要需求户型：面积为100-140的三房二厅、120-160的四房二厅、130-180的五房或楼中楼；（6）主要价格承受：多选择房款总价50万左右的物业，承受价格2000-3000元/平方米，首期付款15万以下，月供800-1300元/月，物业管理费150元/月，普遍选取按揭年限

6、长、首期少，月供低灵活的付款方式。（7）主要购房用途：二次或以上置业者、市内急房的“夹心阶层”、为父母购买颐养之所的重复置业者、喜欢安宁与方便的生活环境的老年客户、作为渡假休闲物业的客户、外企寻求高尚物业的客户、看中凤岭片区升值潜力的客户。主要客户分析见附件<<客户群体分析报告>>2，项目外部显性价值定义2.1城市形象价值金色兴宁（兴宁的商业与生活味道）阳光新城（新城的蓬勃气象）灰色江南（江南的工业）蓝色南湖（南湖的水）绿色凤岭（凤岭的山）白色的永新城北（教育与破旧的房屋）南宁城市发展趋势“塘”（西乡塘）“城”（城中心朝阳、星湖广场）“江”（邕江沿线江南区）“湖”（南湖和仙湖）“山”（青秀

7、山）“郊县”（城北、江南、青秀、凤岭等市郊与兴宁县）2.2区域形象价值2.2.1区域形象综述：大区域：新城区以东小片区：凤岭片区现状：开发的重点，投资的热点，置业的焦点发展前景：南宁集政治、文化、金融、经贸、会展、科技、园林于一体新都市中心，更是投资增值的首选片区特性：环境优美，交通便捷，空间广阔，前景无限竞争状况：已有不少大盘在售，竞争比较激烈。大区域：新城区以东小片区：凤岭片区现状：开发的重点，投资的热点，置业的焦点