保利地产蓝海战略白皮书

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1、楔子我们需要了解这个项目，了解并不是简单的数据堆叠，而是核心价值点的梳理……壹·抽丝剥茧·项目分析／贰·箭射靶心·项目定位／叁·群体写真·客户画像肆·有的放矢·营销思路／伍·感染力量·企划推广／陆·贩卖硬件·营销策略关于产品理解即便有一些小小的瑕疵，也会是维纳斯的臂膀，成为独特的优势。我们认为，好的产品值得一再回味。一般城市扩张模式村落城镇单一中心城市多中心城市与产业结构的不断改变与扩张同步，城市的面积不断扩大。在城市扩大到周边地区到中心交通成本过高或市中心生活成本过高的时候，会自然的在周边形成城市副

2、中心。城市副中心决不是单一功能的，而是以商业服务功能为核心，向其余功能扩展的综合性区域。单一的城市中心无法满足不断扩张的城市需求。沈阳市如何向西发展我们认为沈阳市的发展由于人口的激增和经济的膨胀，明显已经开始需求更多的城市副中心，那么在城市的西向上会形成怎样的发展模式呢？政府推动产业先行，带动人口导入，形成新的城市副中心!价值角度价值潜质城市地位1、城市内真正的生态绿洲，市区内不可多得的生态区域2、未来规划的人文中心，五馆一场的市政规划区域性质铁西的生态、文化、娱乐中心辐射范围铁西、于洪、皇姑、和平交

3、通扩散东西快速干道，地铁一号线，二环线，道路四通八达区域价值对项目影响地理位置、交通潜力、政府规划，深具发展潜力，区域价值的提升必然拉动本案的销售与升值。西部目前基本情况双城化：市区与西部相当于两座同时快速发展又互为依赖的城双向化：从市区向西发展，从铁西向西发展，快速发展互相碰撞这个区域处于两个区域联通的黄金走廊上的黄金分割点，同时受到两个快速发展区域的积极影响。这条黄金分割带会成为未来沈阳的西部城市副中心我们的区域特质完美的生态·具有新时代气息的人文市政规划的宠儿·新城独有的新鲜生活气息我们的土地价

4、值最大化原理生态人文优势非常明显关键是通过人为的努力将土地价值进一步拨升充分利用“保利”品牌号召力，在这块土地上做生态人文大盘我们的产品最优化原理不足机会兵营式排列，不利于彰显大盘优势无特色景观与核心景观区，不利于体现整体品质兵营式排布虽不利于景观打造，但老模式下居住的舒适度还是比较被认同的后期销售推案产品单一化商业内街形式老化，不利于经营管理与拔高商业形象，有待改进如果能引进大型超市，形成区域集中商业，可提升本案价值从本案体量、容积率、户型规划、区域地段位置与发展潜力来看，本案定位应向保利上林湾靠拢

5、，略高于保利上林湾，走经济、舒适型路线。客源有部分经济实用舒适性需求；部分改善性需求。总体为刚性需求客源。对比体量容积率地理位置户型规划景观区域现状总结保利上林湾60万2二环外，但紧邻二环线一房17.4%二房47%三房35.6%丁香湖成熟度一般二个产品较具相似度。但本案位置、配套优于保利上林湾本案68万2二环外，但紧邻二环线一房11.11%二房51.45%三房33%大户型4.44%森林公园五馆一场成熟度一般，但比保利上林湾相对成熟。亮点描述健康生态、未来人文气息浓郁、自身绿化较高户型户型配比合理，除部

6、分产品近电梯外，其它产品户型规划较合理品牌保利品牌号召力淡点描述景观园区景观缺乏特色产品产品形式单一商业商业街规划形式老化基本优化方法优者更优强化亮点，不断升华放大，使亮点成为焦点通过产品品牌的强度，提升产品力的最后支撑力度通过物业、综合品质的强化引导，以及营销手段的创新，弥补不足转化劣势通过销售策略改善产品与景观单一的不利影响通过改进商业规划，提升产品持续竞争力我们的产品与保利纵向之比——与保利各大品类比较保利系列产品总结纯住宅系列保利心语花园保利花园保利百合花园保利上林湾保利香槟花园保利香槟花园保

7、利西子湾保利今利园保利湘府文苑别墅系列保利十二橡树庄园保利高尔夫花园保利阆峰云墅豪宅系列保利康桥保利东湾保利国宾上院写字楼系列保利丰兴广场保利文化大厦综合体系列保利五月花我们的产品与保利纵向之比——与保利各大品类比较从保利开发的全国战略来讲，在一线城市更注重别墅、豪宅、商业、综合体的开发，在二线城市主要以开发住宅社区为主。保利心语系列在保利全国各大产品中属于普通住宅类产品，客群定位以大众钢性需求为主，形象定位走温馨舒适形路线。本案在各类品系中属于中端项目，但由于特殊地域性的生态、人文气息与保利品牌的印

8、迹等因素，可以适当拔高形象。我们的产品与保利横向之比——与市场竞品比较本案在区域市场产品性价比方面的竞争对手为第一城；价格方面的竞争对手为假日.普罗旺斯；位置相近、体量相仿并且在景观方面的竞争对手为美好愿景；其它小型对手为狮城、凯荣，以及部分二环周边沿线铁西楼盘。总体来讲，竞争具有一定压力，但本案较比竞品在品牌、内外生态等方面较有优势，因此如果能够打造处区域的商业中心，加上保利品牌的号召力，能增强自身抗竞争能力与后续价值的深入挖掘。品质感公信力身份感消费