宗地一投资分析.doc

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1、6、项目初步经济技术指标居住建设用地总用地46570平方米车位652个地上建筑面积物业经管用房913平方米车位配比56%会所建筑面积2000平方米地下车库建筑面积26079平方米11层小高层建筑面积61492平方米其中人防建筑面积9006平方米18层咼层建筑面积61492平方米其中非人防建筑面积17073平方米沿凤城路商业建筑面积4500平方米容积率2.80合计130396平方米绿地率30.00%总户数（平均户面积：90*0.7+140*0.3=105平方米）11?1建筑密度23%7、项目投资成本分析项目计算依据方案一

2、（平开平走）方案二（低开高走）开发成本以下7大项之和40849万元40849万元（一）.土地成本1+210707万元10707万元1、土地出让金148.82（起价上浮10%）10395万元10395万元2、契税3%312万元312万元（二）建安工程成本以下7项之和22379万元22379万元1、11层小高层建安成本按1200元/平方米估7379万元7379万元2、18层高层建安成本按1300元/平方米估7994万元7994万元3、地下建安成本（人防）按1800元/平方米估1621万元1621万元4、地下建安下成本（非人

3、防）按1500元/平方米估2561万元2561万元5、11层高层电梯成本25万/台，36台912万元912万元6、18层高层电梯成本40万/台，20台800万元800万元7、公建用房按1500元/平方米估1112万元1112万元（三）.前期工程费以下6项之和1029万元1029万元1、勘探按5元/平方米估65万元65万元2、建筑及施工图设计按45元/平方米估587万元587万元3、景观设计按20元/平方米景观面积估47万元47万元4、室外综合、智能化等专业设计按20元/平方米估261万元261万元5、试桩费按照20万估

4、计20万元20万元6、施工水电贴费、三通一平按照50万估计50万元50万元（四）.开发期间费用以下5项之和138万元138万元1、预决算审核费（二）*0.15%34万元34万元2、质监费（二）*0.2%45万元45万元3、监理费（二）*0.1%22万元22万元4、招投标代理费（二）*0.1%22万元22万元5、前期物业管理费15万估计15万元15万元（五）室外配套费以下10项和2020万元2020万元1、室外市政道路工程费按100元/平方米道路面积估140万元140万元2、室外景观工程费按180元/平方米景观面积估41

5、9万元419万元3、室外水电管线工程费按35元/平方米估456万元456万元4、电话管线工程按6元/平方米估78万元78万元5、有线电视工程按8元/平方米估104万元104万元6、安全监控按25元/平方米估326万元326万元7、管道煤气工程按15元/平方米估196万元196万元8、集中供热按12元/平方米估156万元156万元9、邮政信箱按15018万元18万元10、双路供电增容费按270元/KW,4KW/户126万元126万元（六）、不可预见费（二+三+四+五）*3%767万元767万元（七）、开发期间规费以下9项

6、之和3809万元3809万元1、市政设施配套费按150元/平方米估1956万元1956万元2、消防设施配套费按30元/平方米估391万元391万元3、劳保统筹费3.55%794万元794万元4、新型墙体材料费按6元/平方米估78万元78万元5、散装水泥保证金按5元/平方米估65万元65万元6、白蚁防治费按1.6元/平方米估21万元21万元7、排污费按6.0元/平方米估78万元78万元8、环卫费按0.5元/平方米估7万元7万元9、结建”人防工程押金10.00%418万元418万元开发费用以下三大项之和6287万元5735

7、万元（一）、管理费用按每年300万估，按3年算900万元900万元（二）、销售费用按总销售收入*2%估1030万元1008万元（三）.财务费用按动态资本化费用计4357万元3827万元合计开发成本研发费用47136万元46584万元8、项目投资支付（现金流出）分析方案一时间2006年20072008年2009年合计四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度土地成本4158654910707建安工程成本40355708497041082440111922379前期工程费20020020

8、02002291029开发期间费用10038138室外配套费4004004004004202020不可预见费7070707070707070707067767开发期间规费19569279263809管理费用757575757575757575757575900销售费用70801001001401409080806050401030