房地产计税成本核算流程图.doc

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1、房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图计税成本对象的确定原则：（1）可否销售原则（2）分类归集原则（3）功能区分原则（4）定价差异原则（5）成本差异原则（6）权益区分原则。制造成本法成本对象（费用承担项目）直接计入固定资产实际发生的各项支出直接成本未建能分清成本对象的间接成本投资性房地产成本在建间接成本预提费用不能分清成本对象的间接成本开发产品期间费用完工共同成本待摊费用开发成本2.前期工程费3.建筑安装工程费4.基础设施建设费5.公共配套设施费6.开发间接费1.土地征用费及拆迁补偿费收益原则

2、、配比原则归集和分配①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的（不超总合同10%）②尚未建造或完工的公共配套设施建造费用（按预算造价合理预提）③尚未上交政府的报批报建费用、物业完善费用主营业务成本未销售已销售分配方法：占地面积法建筑面积法直接成本法预算造价法按可售面积计算单位成本土地成本公共配套设施开发成本共同负担的借款费用房地产开发企业所得税计算思路完工产品应税所得未完工产品销售所得=未完工产品收入×计税毛利率企业当期应税所得+完工产品收入期间费用、销售成本、营业税金及附加其他税前扣除项目=——=完

3、工产品的收入+视同销售收入1.销售成本=已销完工产品的计税成本2.营业税金及附加=当期缴纳的营业税及附加+当期缴纳的土地增值税×25%=应纳所得税不得低于15%（省会）、10%（地级市）、5%（其他）、3%（经适房）开发产品视为已完工：（1）竣工证明材料已备案（2）已开始投入使用（3）已取得了初始产权证明房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始

4、投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。（视为已经完工：　　1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　2.开发产品已开始投入使用。　　3.开发产品已取得了初始产权证明。）