房地产计税成本讲解

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1、房地产开发企业计税成本讲解何道成2006.8.开发产品计税成本概念是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。开发产品计税成本分类开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:期间费用和开发产品成本开发产品会计成本与计税成本已销开发产品与未销开发产品计税成本完工开发产品与未完工开发品计税成本成本对象的确定原则成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算

2、；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。成本对象的确定原则（二）定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（三）产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。成本对象的确定原则（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。成本对象的确定原则（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分

3、别划分成本对象进行核算。计税成本的种类根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。计税成本的种类（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。计税成本的种类（二）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。1．为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。2．为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售

4、的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。计税成本的种类（二）房屋开发成本3．为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除。计税成本的种类（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。1．能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。2．不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。计税成本的种类（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。上述四类成本对象的进一步划分，由

5、开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。计税成本项目开发产品计税成本支出项目有6个:（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。计税成本项目（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。计税成本项目（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过

6、程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。计税成本项目（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。计税成本项目（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆

7、、儿童乐园、自行车棚等。计税成本项目（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。计税成本核算的一般程序计税成本核算的一般程序分为5步:（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象