物业管理工程维修部运行手册.doc

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1、物业管理工程维修部运行手册  编制：审核：批准： 物业管理有限公司二零零五年二月目 录第一章工程部人员架构图------------------------------------------<3>第二章工程部管理范围-------------------------------------<4>~<5>第三章工程部规章制度------------------------------------<6>~<30>第一节 公共部分-----------------------------------------<6>~<18>第二节 强电专业----------------

2、------------------------<19>~<26>第三节 空调专业----------------------------------------<27>~<33>第四节 弱电专业-----------------------------------------<34>~<35>第四章工程部维修保养流程-------------------------------<36>~<41>第五章工程部人员调配流程--------------------------------------<42>第六章工程部工作单流程-----------------------

3、----------<43>~<44>第七章设备节能办法-------------------------------------<45>第一章  工程部人员结构图第二章   工程部管理范围工程部负责的日常工作有：1．对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。2．对物业未尽人意之处提出整改方案。3．对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。4．对客户进行有偿服务。5．为物业管理提供有关工程询问。6．公司及物业管理处领导交办的其它工作。 一、强电专业1． 负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。2． 负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下

4、电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。3． 负责给排水专业所有动力电源的维修保养。4． 负责物业公共区域的照明维修。5． 负责物业临时供电的安排和计划。6． 负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。7． 负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9．为客户提供有偿服务。 二、空调、给排水专业1．  负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。2．  改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。3．  负责整个物业

5、的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。4．  负责生活水水质报检工作。5．  负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作。6．  为业主、客户提供有偿服务。 三、综合维修专业1．  负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。2．  负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。3．  负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。4．  负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。5．  负责公共范围内和物业公司的家具维修。6．  负责安排一些小五金件的维修和调整。7．  负责一些临时性的任务。8．  负责为业主、客户

6、提供有偿服务。 四、弱电专业1．  负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。2．  负责向业主、客户提供有偿服务。第三章工程部规章制度第一节  公共部分通则：一、安全保卫制度1．工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。3．各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或

7、工程部经理。4．主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。5．未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。6．所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出