商业地产（购物中心）现状分析及发展趋势若干建议.doc

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1、商业地产（购物屮心）现状分析及发展趋势若干建议杭州鸿伟摩尔投资管理咨询有限公司总经理杨建伟一、购物中心的概念购物中心，西方国家也称SHOPPINGCENTER,o它主要指毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构担任协调和规划，把一些零售商业、服务机构组织在一起，提购“购物、休闲、娱乐、饮食”等多项服务的一站式消费中心。购物中心有多种形态，较为认同的是Reynolds提出的适用范围较广的分类方法，它分为:1、地区购物中心（30000平方米以上）（两个以上的主力店）按位置不同：老市区的中心地带、邻老市区的中心地带郊区发展地带、或交通枢纽按店铺组合不同：大

2、型综合超市、型百货店和店铺主导型食品、非食品和休闲类商店做主力店2、中型购物中心（10000-20000平方米）（至少一个主力店，集合型按位置不同：位于郊区的社区处女地或交通枢纽按店铺组合不同：大型综合超市、主导型非食品专业店主导型3、零售公园（5000-20000平方米）（没有明确的主力店，没有整体上的集合）按位置不同：位于郊区的社区处女地或交通枢纽按店铺组合不同：零售仓储商店的组合、家直销店的组合、类店铺的组合4、专业购物中心（1000平方米）按位置不同：位于老市区的中心地带紧邻老市区的中心地带二、购物中心的现状分析在对当前商业地产形势的总体判断上，我国

3、购物中心的发展，局部存在着过热的苗头,表象是同质化竟争。2003年3月份，商务部在全国10个大中城市所做的一项调查显示,2003年1月至11月全国商业建设投资额1000亿元，面积是200()万平方米，同比增长40%,过热苗头表现在一些地方盲目建设大型商业设施，给中小城市带来很大的压力，也极易引发金融风险和贷款风险。不仅存在着商业网点同质化竞争的现象，而且造成了浪费土地资源、环境污染、加剧城市交通紧张等问题。发达国家人均商业面积通常是1.2平方米，而在我国北京、上海等大城市还不足1平方米。按照国民经济发展总的要求，到2010年社会消费品总额将达到8万亿元，生产

4、销售总量达到17万亿元，现在的差距应该是很大的。所以，不能简单地做出“商业地产过热”的判断，不能搞“一刀切”。对商业网点的开发和建设要分类指导，防止重复建设和盲目投资。三、购物中心未来的发展趋势及建议从国内零售业的发展形势来看，虽然百货店这种业态已经走过了高峰期，超级市场也在迅速分化，然而零售企业大型化、集中化已经成为一种趋势。从国内消费市场来看，在过去10年中，国内零售业平均年增长为9.7%,这在全球都是少有的。今年上半年，国内零售增长更高达10.1%,如果加上物价负增长因素，实际增长12.7%,是近年来最高的。另外，目前•国内一些大型百货店(1万平方米以

5、上)都在发展娱乐业。这些表明，商业零售业存在着巨大的发展空间，而购物中心将因其业态特性而具有承载这一空间的优势。我们把购物中心分三个层次：一个是城区式的购物中心，像东方广场；第二是属于社区式的购物中心，是为社区服务的，现在美国、英国基本上已经开始重视社区商业的建设；第三就是城郊型的商业中心，就是我们现在提的MALLo这是经济发展的产物，它必须考虑经济发展，与经济发展相配套。GDP在一千美元到三千美元的可以进行MALL试点，三千美元到五千美元开始进入起步时期，五千美元到一万美元则可以进入发展时期，一但GDP达到一万美元以后，MALL将逐步走向成熟。离开这个规律

6、乱建MALL,是注定要失败的。从长远来看，我国的购物中心应合理化发展，下面我提出几点建议：1、必须要有整体的规划。由于经营不同种类、不同档次商品的商店汇集在一起，很容易形成“集贸市场''效果，因此业主不能摸着石头过河，从开始就要有一个长远的策略。国外一些购物中心的前期准备工作曾花了儿年时间来运作。2、突出特色。美国购物中心的外形简朴，欧洲的更加现代化，亚洲地区如马來西亚的更重娱乐性，比如把店堂营造成“绿野仙踪”的神话氛围等等。总之，购物中心的设计要适应当地居民的不同需求，才能最大限度地赢得顾客。3、根据我国市场的变化探索购物中心的模式。传统的零售业态中，购物

7、中心是以百货店为主力店，但近儿年，由于金融危机以后百货店的生意不太景气，而逐渐把仓储式商场做为主力店，这种趙势在亚洲地区非常明显。总之，中国购物中心刚刚起步，有条件广泛地学习国外的先进经验。尤其是当前零售利润很低，有时一个小小的失误都会导致企业走上困境。4、迎接中国加入WT0后的挑战。我国在与欧盟的世贸协议条款谈判中，签订了两万平方米以上的店铺可以由外方控股的协议。这说明，外商投资的购物中心貝需派出一批管理队伍，而不需在基建等方而进行投资，因此他们会迅速占领市场。法国的家乐福近期关闭了香港超市，集中力量发展内地市场。可以推断，今后的竞争是相当激烈的。迄今为止

8、，购物中心依然是全球范围内提供有效供货和服务的最佳方