别墅园房产项目建议书.doc

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1、目录一、项目概况（一）项目名称4（二）项目地理位置4（三）项目占地面积4（四）项目现状（五）项目周边环境二、政策及市场环境分析（一）政策分析：5（-）国内房地产市场分析6（三）广西房地产市场分析7（四）南宁市房地产市场分析7（五）仙葫开发区市场分析10三、市场定位11（一）项目定位11（二）消费群体定位12（三）价格定位13四、市场及竞争分析13（一）市场分析17（-）竞争者分析19五、项目理念构想19（-）项目地块的情况介绍（二）项目的开发理念19（三）项目的规划布局及形象特征20（四）项目的交通组织和停车设施21（

2、五）项目的景观设计及人文环境构筑21（六）活动场地及交往空间21（七）公共设施的设置情况2122（九）单体设计情况22（十）健康住宅的技术措施（八）规划设计的经济技术指标六、消费者分析23（一）消费结构分析23（二）消费需求分析23（三）、消费者心理分析24七、SWOT分析25（一）优势（S）25（―）劣势（W）26（三）机会（O）26（四）威胁（T）2728八、邕江湾项目财务指标预测（一）项目投资额估算28（二）项目销售收入、成本估算29（三）第一期工程现金流量预测303132（四）财务风险分析九、结论、项目概况（一

3、）项目名称：邕江湾别墅（二）项目地理位置项冃位于南宁市东南方向的南宁市后花园Z称的南宁市仙葫经济开发区内的西区范围。项冃地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延仲，长650米,宽为160米。西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道的二级公路。南宁市仙葫经济开发区成立于1994年，于2002年初南宁市规划为经济开发区的一区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经济开发区规划总而积为18平方公里，分为东、南、西三个功能区进行开发。东区为大学园区和休闲度假城，而积为9平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通过邕

4、江大桥与县城新区连为一体，面积为3.5平方公里，是县城新区主体，以发展金融、商贸、娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为6.5平方公里，其接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅6公里。南宁至北海、柳州、白色三条高速公司交汇于此。区内有湘桂线上的邕宁火车站和南柳高速公路岀入口，还有千吨级船队可直达粤、港、澳，是大西南最大的出海交通枢纽，交通非常发达。仙葫经济开区有南宁市后花园Z称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽，它将开发为高新科技产业、教育、仓储业、房地产业、度假业为主的南宁市卫星城。（三）项目占地面积：邕江湾别墅园项冃总

5、占地160亩。（四）项目现状（1）仙葫项冃用地为待开发的生地，约2/3的地块为土山，最高土山绝对标高为92.83米，高出南蒲大道约21米（南蒲大道绝对标高为71.83米），约1/3地块为低洼地和少部分为水田，低丁•南蒲大道约3米。（2）地块沿江水位情况：1937年最高水位绝对标高为74.3米，枯水期水位为59米。（五）项目周边环境（1）社会服务体系已形成：已有较高水平的东方外国语学校，农贸配套市场。超市、商场、医院正在筹备建设，派出所己设立。（2）招商工作成果显著：已引建项冃152个，开发而积超过万亩以上，协议引入资金

6、46亿，实际已投入13.9亿。（3）别墅项冃莆势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。冃前已动工的有：龙胤花园、枫丹丽舍，丽水湾180亩，海出地产500亩，土佳房地产190亩；房产总公司500亩。（4）大学城的招商取得显著的成绩，由丁现有大学院校大多地处闹市，地盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁或升为大学，同时，屮国入世后，高等教育投资将成为对外投资的重点领域，冃前已落实广西财专、广西医科大学、广西师范学院等院校的建设事宜，广西师范学院1000亩地已经开始报建丁作。二、政策及市场

7、环境分析（-）政策分析：1、国家政策分析央行出台《关于进一步加强地产信贷业务管理的通知》（乂称121号文）提高购买第二套以上住房首付款比例；上调高档房和第二套房贷款利率；房地产开发贷款将重点支持符合屮低收入家庭购买能力的住宅项冃，适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项冃；房地产开发企业中请银行房地产开发贷款，其自有资金（指所有者权益）不能低丁开发项冃总投资的30%；房地产企业、建筑施工企业贷款得到的流动资金，不能用在盖房上，买地的钱也不能靠银行贷款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。2、地方政

8、策分析广西出台政策规定：有偿使用的土地要进入市场。◎今后凡进行房产开发有偿使用的土地都耍进入市场，主耍通过招标、拍卖、挂牌等市场竞争性的形式出让；◎齐种土地交易都耍在土地交易市场公开进行，实行交易许可制度和交易预报制度，规范土地交易行为；◎完善地价管理制度，规范地价的建立、地价的更新和供地价格等地价体系，加快农用地定级估价工作步伐