商业综合体经典案例研究.ppt

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1、解读城市综合体如何使其价值最大化上海浙大网新德维创业投资有限公司徐治民目录城市综合体概述城市综合体的概念城市综合体与多功能建筑的差别城市综合体的五大典型特征超大空间尺度通道树型交通体系现代城市景观设计高科技集成设施地标式的城市建筑城市综合体的发展历程城市综合体的开发背景城市综合体是城市聚集的产物优越的地段和区域催生了城市综合体城市综合体市场需求旺盛城市综合体的发展阶段城市综合体的分类城市综合体开发要点城市综合体的功能分析城市综合体的开发标准强大的资本吸附磁场效应强大的商业价值洼地效应城市空间延续价值城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体的概

2、念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel（酒店）、office（写字楼）、park（公园

3、）、shoppingmall（购物中心）、convention（会议中心、会展中心）、apartment（公寓）首个字母的缩写。意拓邦创意园HOPSCAA是apartmentH是HotelhouseO是officeC是cinemaP是ParkparkingS是Shoppingmallschool多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。商HOUSE（4-7F）SHOPPINGMALL（1-3F）OFFICE（10-F）商HOUSE:作为商务面积的一部分。功能多元

4、化（山居OFFICE）的创新空中合院别墅产品的，相对独立，有独立的空中院落写字楼－功能转化城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。超大空间尺度通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念

5、，形成丰富多变的街道空间。交通层，设置汽车大堂商业层，设置人行大堂便利、融合、安全、私密——与商业入口一体化的大堂可以打TAXI的大堂设置独立访客停车的车库与商业停车完全区隔通道树型交通体系应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。现代城市景观设计城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等

6、组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。高科技集成设施城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。地标式的城市建筑城市综合体的开发背景现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。城市综合体是城市聚集的产物城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张

7、到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。①城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。这种综合建筑体也属于城市综合体。②经济形态的表现随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。LVGINVESTMENT城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心亚洲最经典的