物业经营管理(一).ppt

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1、物业经营管理（一）第一章物业经营管理概述第二章房地产投资及其区位选择物业管理主要目的：要使物业在运行使用过程中能够保值，而且实现增值。要求：从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。性质：专业服务物业经营管理的内涵为了满足业主的目标综合利用物业管理、设施管理、房地产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式以收益性物业为对象为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务传统物业管理活动与物业经营管理的对照仅限于对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理强调为业主提供

2、价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。物业经营管理活动保证物业正常使用的运行操作管理；将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动收益性物业写字楼零售商业物业出租型别墅或公寓工业物业酒店和休闲娱乐设施等收益性物业的特点通常出租给租户使用，可获得经常性租金收益是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体写字楼构成办公空间的办公室部分公用部分写字楼分类应考虑的因素所处的位置、交通方便

3、性声望和形象建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置为租户提供的服务建筑设备系统物业管理水平和租户类型零售商业物业的分类区域购物中心市级购物中心地区性购物商场居住区商场邻里服务型商店特色商店出租型别墅与公寓别墅：独立式住宅公寓：不分割产权出售，供出租或短期居住工业物业分类工业厂房仓储用房高薪技术产业用房研究与发展用房物业经营管理服务的目标是从业主的角度出发在物业经济寿命的全寿命周期内持续满足租户正常空间使用需求在实现物业各期净收益最大化的基础上保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业经营管

4、理服务策划租户的组合及物色潜在租户；制定及落实租务策略；执行租务条件；确保所管理的物业遵守国家法规；履行租务管理工作；进行组无评估、制定租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租即收回物业；执行例行的管理服务。物业经营管理企业以公司制企业组织形式存在是以营利为目的具有法人资格的经济组织物业管理企业分类管理型专业型综合型管理型物业管理企业定位：具有策略性物业管理能力，受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处于总包的位置。管理重点：物业管理工作的规划与计划，物业市场营销与租赁管理，预

5、算与成本管理，专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理。专业型物业管理企业定位：是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也可以直接受业主委托的形式，在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上，获得物业管理业务。管理重点：通过在某个环节提供专业管理服务，可以提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益。综合性物业管理企业定位：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。管理重点：综合型物业管理企业一般在公司总部

6、设置管理层，履行策略性物业管理的职能，还设若干专业化的分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。物业经营管理的层次物业管理或设施管理房地产资产管理房地产组合投资管理物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，主要作用为租户提供及时地服务和保证物业的持续收入和现金流。主要职责包括：保持与租户的联系；收租；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系资产管理定位：通过物业管理和设施管理来实施战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。主要职责：制定物业

7、发展战略规划；持有/出售分析；物业更新改造等主要开支决策；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析房地产组合投资管理定位：以投资者的目标和风险收益回报为基础，制定和执行投资组合战略，监督物业购置、资产管理、处置和在投资决策，监督现金的管理，努力分散投资，减少投资组合的整体风险。主要职责：制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处置、资产管理和在投资决策；负责投资

8、组合的绩效；客户报告与现金管理。物业经营管理中的战略性工作确定战略确定标准构建信息基础决策分析进行投资组合物业经营管理的常规工作现金流和成本管理（重在成本）常维修和维护未来维修和维护设施设备管理物业保险管理房地产投资的概念以获得未来的房地产资产收益或增值为目的预先垫付一定数量的货币或实物直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为房地产直接投资开发投资置业投资房地产间接投资购买房地产开发投资企业的债券、股票购买房地产投资信托基金房地产抵押支持证券房地产投资的特性位置固定或不可移动性寿命周期