《地产_城市综合体发展的五种模式》.pdf

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1、城市综合体发展的五种模式2013-5-9本报告是严格保密的。城市综合体发展的五种模式模模式式特特征征典典型型案案例例城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线深圳华润中心、日本福模式一商业核心模式区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛冈博多运河城、合肥元一流的合作团队规划设计/经营管理一时代广场不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；模式二酒店核心模式商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商上海商城（波特曼酒店）场配套设施客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；广州中信广场、深圳信模式三写字楼核心模式写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商兴广场、合肥财富广场场、公寓

2、等配套完善项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；深圳星河国际、合肥金模式四住宅核心模式成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，地国际城、万科运河东但规模往往不大；一号CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；香港太古广场模式五均衡发展模式开发商强劲的实力和丰富的经验北京华贸中心专业的物业管理/经营管理1.商业核心模式典型案例——深圳华润中心，总建面50万平方米的大型综合性商业设施（商业5656656.6％，写字楼848.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例达到寓＆住宅比例达到2121％）％）以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”•写字楼——4

3、.2万平米国际标准5A甲级写字楼•酒店——6万平米超五星级酒店——君悦酒店一期•购物中心（万象城）——18.8万华润万象城定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心二期•公寓——1.5万平米超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服务•商业街——9.5万平米大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等势发展可售型物业，增加整体的盈利能力•住宅——9万平米将建成深圳顶级豪宅1.商业核心模式典型案例——元一时代广场

4、，合肥第一Mall（总建筑面积16万平米，其中商业8万平米）合肥首个名副其实的合肥首个名副其实的MallMall，成为带动项目及区域发展的引擎，成为带动项目及区域发展的引擎•4层商业——8万平米温莎杰作金色地带4¾概况：总建面16万平米，其中231商业面积8万平米，4层裙房商业天骄国际元一时代广场¾定位：安徽首席复合体验式时代欢乐主题购物公园¾主力店：国美电器、华联超市、电影院、KTV、大型百货B区A区¾销售方式：无经营权，返租10％（税前）10年，头三年返租资金抵按揭在元一时代广场的带动下，周边高层住宅、公寓、商业迅猛发展，不到三年的时间区域形象完全改变1.商业核心模式从市场竞争、开

5、发资金限制、销售目标三方面综合判断，项目不适合发展商业核心模式¢市场竞争激烈¾本项目不可能成为区域商业领导者————未来区域将面临未来区域将面临5050万平米的大型万平米的大型商业供应，大型超市、高档百货等商业供应，大型超市、高档百货等MallMall中核心主力店项目均没发展的可能性中核心主力店项目均没发展的可能性¢开发资金限制¾大型集中商业的开发、运营需要大量资金投入——五万平米的大型商业总投资将超过投资将超过1.51.5亿元（未计地下），且培育期往往需要亿元（未计地下），且培育期往往需要2~32~3年，对于资金的要年，对于资金的要求非常高，风险非常大¢销售目标限制¾MallMall

6、销售比例不能超过销售比例不能超过50%50%————MallMall有大量的主力店存在，需要开发商自有大量的主力店存在，需要开发商自己持有出租，且租金回报率很低，这与本项目“不想持有”的目标相违背本项目不适合发展以商业为核心驱动的综合体模式2.酒店核心模式上海商城——五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体酒店（含剧院）带动公寓、写字楼的发展¾包括：豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界知名品牌的购物商场、五星级酒店•上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其独特的建筑风格构成了申城现代化的标志，其中的上海商城剧院更为整幢楼楼中群中独具特色的窗口•上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院为蓝本

7、建设的，剧院以双层楼厅设计，共能容纳991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。由于项目不考虑发展酒店，所以不适合发展酒店核心方式1.3.商业核心模式写字楼核心模式信兴广场——总建面28万，其中写字楼14.4万地标性顶级写字楼带动下的高端公寓、大型商业综合体•写字楼——14.4万m2深圳的顶级写字楼，一直保持着95％以上的高入伙率•公寓——434.3万m2（未含