901商业地产选址与城市综合体的发展

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1、商业地产选址与城市综合体的发展投资开发事业部市场研究处年八月目录1・商业地产概述11.1商业地产的概念11.2商业地产的分类11.3商业地产的特征12.商业地产选址的总体要求32.1商业地产选址要素32.2商业选址的5A法则32.3商场最佳位置选择策略52.4购物中心选址的理论方法6241饱和指数法6242购买力指数法73.商业业态选址条件83.1综合大型商业卖场选址策略83.1.1区域选择83.1.2城市选择83.1.3商圈93」.4商场位置103.1.5交通113.1.6场地113.2零售商业选址11321超市12322便利店123.2.3食品超市123.2.4折扣店1

2、23.2.5仓储式商场123.2.6综合性超市133.2.7百货店133.3经济型酒店133.3.1选址要求133.3.2周边市场153.4电影院153.5大型建材家居超市163.6大型运动商场173.7大型花卉市场173.8写字楼174.城市综合体的开发194.1城市综合体的概念194.2城市综合休的商业优势204.3城市综合体四种开发模式204.4城市综合体发展机会与策略214.4.1城市综合体的开发机会214.4.2商业地产巨头的城市综合体发展及转型策略224.5城市综合体的业态选择及组合比例244.5.1业态组合244.5.2影响城市综合体业态选择及组合比例的因素2

3、54.5.3城市综合体的业态比例27附录一32长沙家居建材专业市场机会研究32附录二42长沙城市综合体市场机会研究421.商业地产概述1.1商业地产的概念商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等住宅类产品的房地产形式。商业地产的形式多样，主耍包括购物屮心、大卖场、商业街、ShoppingMall>主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆（旅游地产）、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。1.2商业地产的分类（1

4、）按照开发形式进行分类:1）商业街商铀;2）市场类商铀；3）社区型商铺;4）住宅底层商铺；5）百货商场、购物屮心商铺；6）商务楼、写字楼商铺;7）交通设施商铺。（2）按处落位置分类：1）市中心商业；2）居住区附近及其他市区商业；3）交通枢纽附近商业；4）市郊商业。（3）按规模分类：1）大型——建筑面积过万平米；2）中型——分布广泛大型商业区的补充；3）小型——填补大中型商业区的空白，提供生活便利。（4）按照商铺位置的形式分类：1）铺面房；2）铺位。1.3商业地产的特征（1）区位对物业价值起关键性作用住宅地产的开发以最终出售为终结，但商业地产主要以租赁经营获得长期回报，商业地

5、产的价值最大化要在长时间的持续经营与发展中得到体现，也就是说，后期的经营管理对于商业地产成功与否至关重要。在投资相同的情况下，选址在不同的区位，商业地产的价值会有很大的差别，位置的优劣不仅影响开发阶段的成本，还将在经营阶段租金的高低上体现出来。因此，商业地产相对于住宅地产更注重趣味的选择。（2）商业地产是地产领域中较为复杂的细分市场地产领域的细分也有不同的方式，大致分为普通住宅、高档住宅、办公物业、商业物业、工业物业等，其屮商业地产就包含办公和商业两大类。住宅类物业虽然种类多，但开发商建成销售后就述入消费环节，而商业地产类物业建成后要进入生产领域，是企业的生产资料，必须通过

6、商业活动实现其价值，如果没有商业实践活动，英价值就无法得到体现。如何建造适合生产经营的建筑是开发商特别关心的问题。(3)商业地产开发周期比较长商业地产的开发过程相比住宅地产更为复杂。一个成熟的商业项目一般需要10年左右的开发周期，因为立项前要做大量的市场调研、屮期要做大量的商业规划和建筑设计、复杂的招商T作及建筑施丁，后期还涉及持续专业的运营管理。因此，商业地产的开发周期要比住宅长得多。(4)公共空间在商业建筑中的地位重要公共空间是所冇功能空间的共亨空间，商品和服务的提供者和需求者交会经营Z所。例如百货商场的建筑入口、人堂、走廊和公共休息区、写字楼和宾馆酒店人堂、商店的公共

7、走廊和交通引导区无不起着吸引人和引导人的冃大作用。因此，商业地产的公共面积分摊一般大于住宅，得房率低于住宅类物业。做好公共空间的规划和设计是商业物业开发和建设的重要环节。(5)商业地产具有高投资、高风险和高冋报的特点因为商业地产一般位于中心区域，地价、拆迁等费用相对较高，特别是许多大型项n往往要求巨额的资金投入。一旦投资决策失课，市场表现达不到预期要求，项口很容易中途搁浅，形成烂尾楼，长期难以激活。另外，商业地产通常采用出租的方式获得投资冋报，因此有更长的投资冋收期，在美国i般为7到10年，甚至更长。这二者都对开发