重庆市某石油大厦酒店式公寓策划方案措施.doc

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1、1.房地产发展趋势一个房产项目的生存发展，总是要受到整个房地产市场整体大环境的影响。特别是在房地产消费日趋理性的前提下，分析重庆地区的房市发展轨迹及前景，对本项目的前期定位和后期销售都有积极意义，同时也能在一定程度上规避或减小房地产开发风险。重庆房价从起步至今可以分为三个阶段：1、2003年以前，在“西部大开发”政策及城市化进程的带动下，重庆的房地产市场开始全面启动，但总体开发水平较低。也正是从这个时期开始，房价呈平稳上升趋势2、2003年下半年到2004年上半年，重庆房价一路飚升，且涨幅相当惊人。房地产相关部门的数据

2、显示：2003年下半年主城区房价涨幅为5.5%；2004年上半年，主城区房价上涨速度更是惊人，春交会的上涨幅度甚至超过25%。房价飚升主要是因为：①宏观房地产市场环境看涨，②城区改造及大量的拆迁安置户，③宏观经济良性发展的影响及消费内需的拉动。3、2004年6月以后，全市房地产消费逐渐降温，房价也趋于平稳，部分楼盘开始把更多精力用于促销上。主要原因在于：①前期房市火爆而引发了大量资本进入房地产市场，造成严重的供大于求，②房价与收入水平不对称，造成房地产市场的消费力瓶颈，③受国家对房地产市场的宏观调控的影响。4、但与此同

3、时，土地价格却不断上涨以及建筑材料价格的居高不下，造成大部分开发商不会轻易下调房价。可以预见：重庆房价将进入逐渐平稳、局部回落的阶段。房价走势总体来看，2004年特别是下半年以来重庆房市呈不断调整、平稳发展的态势，房市消费在逐渐回归理性。1、房地产投资保持合理增幅和比重：全年房地产投资累计完成 393.09亿元，占全社会固定资产投资的24.4%，同比增长了19.9%（低于2003年33.3%的高增幅）。2、施工面积和开发面积增保持增长，竣工减缓：我市房屋施工面积6160.04万平方米，同比增长16.5%；新开工面积21

4、44.84万平方米，同比增长2.2%；房屋竣工面积1534.58万平方米，同比下降8.5%。3、商品房交易指数保持增长：全市商品房成交面积1918.75万平方米，成交金额356.65亿元，同比增长16.6%、25.2%。 主城区商品房交易面积保持增长态势。2004年主城区商品房销售面积1209.77万平方米，成交金额287.21亿元，与2003年同比增长8.6%和22.5%。其中住宅成交面积1091.83万平方米，占商品房成交总面积的90.25%，商品住宅消费结构合理。4、主城核心区域，住宅、商服用房和办公用房的成交均

5、价分别达到了2486元/平方米、5463元/平方米和3280元/平方米。5、但全市全年空置一年以上的商品房面积达到430万平方米以上，空置率比去年同期上升了22.9%。重庆房地产市场供求总量与结构性矛盾进一步突出。就目前的房地产市场而言，消费者的购买心态趋于理性，同时受国家宏观政策调控的影响，整体房市场将呈现平稳发展的态势，房价暴涨或暴跌出现的可能性非常小。而中档价位、品质较高、户型紧凑的普通住宅小区将是市场的主流需求产品。宏观房市房屋拆迁对房市有较大的影响，这在2003年上半年及2004年下半年的房市消费有较为明显体

6、现。1、最近十年来，全市累计核发《房屋拆迁许可证》7600多个，被拆迁户约25.8万户，被拆迁房屋面积近2336万平方米，其中住宅面积1466万多平方米。实现现房安置20余万户，安置房屋面积近1770万平方米。2、市建委资料透露，未来5年内，重庆主城区拆迁面积达到400多万平方米，预计拆迁户将达到10万户以上。拆迁范围包括江北、九龙坡、大渡口等地，拆迁面积最大的主要在渝中区和江北城一带，其中渝中区拆迁面积约200万平方米，江北城122万平方米。但最近一两年内的拆迁工作已基本完成；拆迁户大部分安置完成。可见，未来几年内的

7、这些拆迁户将继续成为重庆房产市场较为重要的消费群体之一。房屋拆迁为了更好地规范房地产市场，国家及重庆市政府都相关的法律法规，加强对房地产的宏观调控。1、规范了房贷和房产证办理、预售程序。2、明确限制了二手经济适用住房投资行为贷款。3、贷款政策紧急刹车商业地产。4、中国人民银行调整利率。5、农用地转用审批激活。6、经营性土地必须“阳光交易”。7、停止协议出让经营性土地。中央对房地产项目的调控原则是“点杀”，而重庆市对房地产的态度是“有保留的扶持”，但这两种政策在一定程度上是相互“溶合”的。因此，我司估计重庆房市将是比较平

8、稳的，不会有太大的波动。宏观调控（主要数据来源：历年统计资料及我司市场部）通过对重庆房产市场的描述，未来一段时期内估计：①国家或政府部门对房地产的宏观调控将会继续，房地产市场将会更加规范，消费更加理性。②房市趋于平稳，将造成有价无市的局面。一段时期后，因部分中小开发商实力有限将被迫降价；在市场消化部分房屋存量后，房市才有回暖的可能