万通地产养老地产日本案例考察总结报告(2010)76页.ppt

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1、2目录考察背景考察项目考察总结3考察背景，日本进入老龄化社会已有40年；65岁以上的人口已占21.5％，老龄化程度位于世界前列；老龄化压力促进养老地产的发展。养老地产投资运营主体分为两类：政府和企业投资运营；企业投资项目与万通地产开发背景类似。日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性。日本文化与中国更为接近。本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目，希望通过养老地产各环节的深入分析，得出万通地产可借鉴的要点。4考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产考

2、察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心5考察项目项目名称SunCity日医学馆SECOMORIX千叶横滨藤尺横滨银座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住区近郊居住区近郊居住区近郊居住区远郊近郊居住区规模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000户数（户）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端营收方式一次性入住金+月金

3、一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸纳对象自理老人介护老人自理老人自理老人介护老人自理老人自理老人自理老人介护老人自理老人介护老人介护老人入住率自理居所62%介护居所47%自理居所68%介护居所53%90%31%95%90%自理居所30%介护居所70%100%所有项目均承诺老人入住后可直至终老6考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产考察项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目S

4、ECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心7SunCity株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。SunCity——日本高端养老地产运营管理机构代表公司背景株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。8SunCity开发项目SunCity旗下共有养老地产项目13个单体项目建筑面积从3000-18

5、000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。考察选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典型项目。9SunCity——横滨太阳城SunCity横滨项目接待人员项目建筑设计师PerkinsEastma浦田尚志10项目背景：SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期2

6、80户预计于2011年开工建设。SunCity——横滨太阳城项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城11项目规模占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡公共空间面积：自理型

7、住宅单元公共空间面积为：18449㎡介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点SunCity——横滨太阳城项目造价总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元建筑设计：PerkinsEastman景观设计：SW景观设计公司12SunCity——横滨太阳城营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/

8、居室。一次性入住费用15年内可退还部分。计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一