日本养老地产研究报告

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1、日本养老地产研究报告2小成果提交表提交日期：2014年12月29日成果名称《日本养老地产研究报告》所属分类□住宅地产□商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包□专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容日本养老地产考察报告解决的关键问题及创新点主要针对日本企业投资运营的养老地产项目，通过养老地产各环节的深入分析，总结先进养老地产开发可借鉴的要点。人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）周春雷hz740惠州中原顾问事业部3目录研究背景研究项目研究总结4考察背景，日本进入老龄化社会已有40年；65岁以上的人口已占21.5％

2、，老龄化程度位于世界前列；老龄化压力促进养老地产的发展。养老地产投资运营主体分为两类：政府和企业投资运营；企业投资项目与万通地产开发背景类似。日本养老地产在产品设计、服务理念和运营模式上均有典型性。日本文化与中国更为接近。本次考察主要针对日本企业投资运营的养老地产项目，希望通过养老地产各环节的深入分析，得出可借鉴的要点。5考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧

3、重设备研究横滨康复中心6考察项目项目名称SunCity日医学馆SECOMORIX千叶横滨藤尺横滨银座墨田北浦和成城世田位置近郊市中心近郊居住区近郊居住区近郊居住区近郊居住区远郊近郊居住区规模（㎡）56,01239,2773,6552,22322,4033,43010,1472,000户数（户）60136276481576123338定位高端高端中端中端高端中高端高端低端营收方式一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付或一次性入住金+月金月付一次性入住金+月金一次性入住金+月金一次性入住金+月金月付吸纳对象自理老人介护老人自理老人自理老人介护老人自理老人自理老人自理老人介护老人自理老人介护老

4、人介护老人入住率自理居所62%介护居所47%自理居所68%介护居所53%90%31%95%90%自理居所30%介护居所70%100%所有项目均承诺老人入住后可直至终老7考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心8SunCity株式会社依靠股东自身资源，解决了融资、运营服务提供等产业环节的需求，成为日本最高端养老地产投资运营机构。SunCity

5、——日本高端养老地产运营管理机构代表公司背景株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括：银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业。9SunCity开发项目SunCity旗下共有养老地产项目13个单体项目建筑面积从3000-18000平方米。日本为数不多开发运营大型养老地产项目的公司。10个项目为租赁物业，3个项目物业为购地自建项目。租赁物业节省最初的开发成本和建设周期。10个项目针对自理老人，随着老人衰老提供介护服务。3个项目入住初期即可吸纳介护型老人。选取了SunCity旗下两个选址市中心以及选址郊区的典

6、型项目。10SunCity——横滨太阳城SunCity横滨11项目背景：SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。SunCity——横滨太阳城项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城12项目规模占地面积：84350㎡建筑面积：56012㎡总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面

7、积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点SunCity——横滨太阳城项目造价总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元建筑设计：Perkins