南国商城招商方案措施研讨.doc

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1、n当前文档修改密码：8362839南国商城招商方案集韵原创2005年12月16日目录一、南国商城简介4二、攀枝花市商业分布及租售情况51、地域或商业类型不同导致租金变动幅度很大62、经营状况好坏不一73、专业市场类型较少84、没有真正意义上的ShoppingMall8三、项目SWOT分析81、优势分析82、劣势分析93、机会94、威胁10四、物业定位101、以大型超市为主导的购物、餐饮、娱乐之都（整层出租为主，结合分割销售）102、以大型超市为主导的购物、美食中心（租售结合）113、专业市场（出租或出售）12五、收益测算131、假设条件132、各方案下收益水平143、综述1

2、6六、招商策略161、招商谈判前的准备工作172、确定招商方式与渠道18一、南国商城简介××—南国商城位于仁和区联通路，在××高档会所的对面，整栋楼分四层，地下一层，地上三层，建筑面积7000余平方米，每层建筑面积从1700-1900平米不等。二、攀枝花市商业分布及租售情况按照商业物业形态的分类，一般可以分为大型百货店、大型卖场/超市、商业街、专业市场、沿街商铺等、社区商铺等。从总体上来看，虽然攀枝花的工业生产总值、人均收入等指标在四川省均居于前列，但其商业房地产发展得并不成熟，这与攀枝花市居民档次不断提高的消费需求是不相符的。商业物业形态名称租售方式租金或售价规模经营状况

3、大型超市及超市内店铺北京华联出租未知约2000平米好超市内店铺出租120—320元/m2/月约200平米一般大型百货店德铭阳光商厦出租提点形式（按营业额的20%收取）约6000-8000平米较好泰隆商厦出租提点形式（按营业额的15%收取）约5000平米较差商业街炳草岗商业步行街出租400-500元/m2/月500-1000平米好德铭阳光商业步行街出租80元左右/m2/月400-600平米一般仁和新街出租20-50元/m2/月500平米左右较好专业市场攀西建材城出租10—25元/m2/月3-4万平米较好五十四服装批发市场出售一楼：品牌服饰1.5万/m2二楼：休闲服饰约6000

4、元/m2三楼：儿童服饰约3000-4000元/m2四楼：2500—3000元/m26000-8000平米前景看好出租20-150元/m2不等较好四季花城五金机电市场出售2500-6800元/m2（只售不租）500平米左右前景不被看好基于本案的要求，我们对与南国商城规模相似或是将来的物业类型相似或是地域相似的商业类型进行了调查，调查结果显示：1、地域或商业类型不同导致租金变动幅度很大租金最高的当属炳草岗最繁华的商业街，由于占尽天时、地利，其商铺租金大大超出其它商业形态；受北京华联的拉动，其内部店铺的租金也较高；其余地区或物业除五十四批发市场某些位置较好的门店租金可达到100元

5、/月/平米以外，均在100元/月/平米以下。我们还调查了仁和春天沿街商铺的租售情况，目前售价为6000元/平米左右，租金大概为11元/月/平米，低于仁和新街的平均租金水平。2、经营状况好坏不一炳草岗的零售类商业总体而言经营状况较好，尤其是全市唯一的大型超市—北京华联和炳草岗商业街，而百货类物业尤其是经营档次较高商品的物业，则较为萧条，由此可以看出攀枝花的商业还处于一个较低的发展水平。经营状况名称经营状况名称经营状况好北京华联经营状况较好德铭阳光商厦炳草岗商业街仁和新街经营状况一般北京华联内店铺攀西建材城德铭阳光商业街五十四服装批发市场经营状况较差泰隆商厦3、专业市场类型较少

6、所谓专业市场是指专门经营某类商品的集中场所，经营面积一般在5000平米以上。攀枝花市目前的专业市场以五十四的服装及小商品批发和攀西建材城等为代表，而其它类型的专业市场，如家电家居、电脑、汽车等则缺乏相应的规模经营。4、没有真正意义上的ShoppingMall集购物、休闲、娱乐于一体的ShoppingMall在国内许多大、中型城市纷纷兴起，但攀枝花似乎并没有受到潮流的影响，虽然攀枝花特殊的地理位置以及地形特点使其成为一个非常有个性的城市，但ShoppingMall或者攀枝花式的ShoppingMall仍然是我们为南国商城定位的考虑方向之一。三、项目SWOT分析1、优势分析Ø是

7、目前攀枝花规划设计和建设得最好的商业中心之一Ø充足的停车位Ø掉一层拥有极好的景观资源2、劣势分析Ø仁和区离市中心距离较远，交通不便Ø目前仁和的人气仍显不足3、机会Ø攀枝花大型超市极少，而唯一的大型超市生意红火Ø居民收入较高，具有较强的消费倾向Ø专业市场种类不多Ø仁和生态居住区的日益成熟将引发大量消费需求Ø东名门俱乐部的开业将提高地域知名度和增加人流量4、威胁Ø受到市中心大型商业的竞争威胁Ø如果引进大型超市作为主力店，主力店的租金往往只有普通商业租金的60%Ø7000多平米的体量，如果分割出售，那么销售周期可能较长；