扬州税院高金平房地产税收政策培训.doc

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1、一期讲义本次培训共分四部分内容第一章房地产企业营业税税收政策第二章房地产企业土地增值税清算第三章房地产企业企业所得税政策第四章经济合同签订与节税战略思考第一章房地产、建筑业营业税税收政策第一节新《营业税暂行条例》及其《细则》　　一、营业税条例修订的主要内容　　（一）调整了纳税地点的表述方式。　　（二）删除转贷业务差额征税规定。　　（三）删除税率表中征税范围一栏。　　（四）将纳税申报期限延长至15日。二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定（一）“视同销售”新规定：1、旧《细则》第四条规定：（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他

2、人，视同销售不动产。（2）单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。2、新《细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化。（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。一期讲义本次培训共分四部分内容第一章房地产企业

3、营业税税收政策第二章房地产企业土地增值税清算第三章房地产企业企业所得税政策第四章经济合同签订与节税战略思考第一章房地产、建筑业营业税税收政策第一节新《营业税暂行条例》及其《细则》　　一、营业税条例修订的主要内容　　（一）调整了纳税地点的表述方式。　　（二）删除转贷业务差额征税规定。　　（三）删除税率表中征税范围一栏。　　（四）将纳税申报期限延长至15日。二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定（一）“视同销售”新规定：1、旧《细则》第四条规定：（1）转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。（2）单位或个人自己新建（

4、以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。2、新《细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化。（1）调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售；增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。（2）增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情”。（二）“混合销售”新规定：1、旧

5、《细则》规定：第五条　一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关确定。2、新《细则》规定：　第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供

6、应税劳务，缴纳营业税。第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（1）提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。3、新旧变化（1）新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”，“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税”。（2）增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他（应分别核算应税劳务营业额和货

7、物销售额的）情形。4、案例分析：【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户，每户金额（含安装费）1000元，合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元，成本价为700元。分析：该公司主要从事防盗门窗销售业务，根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定，其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。应纳增值税＝1200000÷（1＋17%）×17%－1200×700×17%＝174358.97－142800＝31558.97元应纳营业税（1000－80

8、0）×1200×3%＝7200元【例1—2】某建筑公