重庆巴蜀丽景商业部分定位策划报告.doc

《重庆巴蜀丽景商业部分定位策划报告.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、巴蜀丽景商业部分定位策划报告宏佳地产二00六年六月二日目录前言第一章项目区域市场概述一、区域商铺市场形势简述二、区域车库市场形势简述三、区域物流市场形势简述第二章项目分析一、地块概述二、地块周边环境分析三、项目SWOT分析第三章项目定位一、项目定位目标二、产品形象定位三、项目目标市场定位四、价格定位第四章成本费用与投资回收估算一、项目成本费用估算二、投资回收期预算三、项目方案收益对比第四章营销推广思路与销售管理一、营销推广目标二、入市时机及推广节奏三、营销推广策略四、媒体组合及广告推广策略结语前言首先感谢重庆鑫信房地产开发有限公司对我司营销策划及销

2、售能力的信任，让我司参与到贵司巴蜀丽景商业部分营销策划的思考工作中来。根据项目商业部分现在自身情况，结合目前同一区域内商业情况、市场的接受情况和贵司关于车库以及专业化物流中心的初步设想，我司对项目商业部分的方案进行了思考，进行了多种方案论证，提出定位策划建议。在这些建议中可能与贵司的见解有差别，我司希望可以在今后的合作中与贵司进行近一步的探讨。因时间紧迫，本报告有不妥之处还请贵司指正。通过对区域市场形势的调查、分析，我们认为，目前项目地段优势明显，市场潜力较大，因此本项目定位策划方案主要包括以下几个方面：一、分析区域经济和规划状况，判断项目的市场背

3、景二、针对贵司初步构想，逐个明确项目核心竞争力与市场地位三、收益对比，确定项目方案定位四、制定严谨、有效的营销策略与推广方式五、费用的合理控制与投资回收预算以上内容根据贵司初步构想与项目市场调研成果拟定，由备选定位方案进行整体市场形势分析，然后通过进一步的各个方案收益对比，从而最终确定项目的定位方案建议。第一章区域市场概述一、区域商铺市场形势简述通过对区域商铺市场调查和分析后，我司认为目前项目所在区域范围内商业市场形势如下：1、商业氛围薄弱，配套不成熟从项目周边可比商业门面黄龙路—紫薇路—紫荆大道路段的调查和分析中，路段商业门面的面积集中在25㎡—

4、40㎡，月租金约为110元/㎡·月，在可影响范围内的商业门面数量仅为37家。从新溉路向新牌坊立交路段，则是加州汽配A、B区，仅在B区中有一小餐馆，门面面积集中在50㎡，月租金仅约为30元/㎡·月。而民安大道方向，大道两旁只零星分布了一些满足小区街道需要的小商铺，月租金约为115元/㎡·月。总体上，项目区域范围内可比商业门面数量少，加上区域规划还未成熟，人流量小，整体商业氛围比较薄弱。1、市场需求潜力大重庆市公安局、重庆市民政局等行政机构一一落户在项目区域内，周边楼盘如天工·太阳岛、松龙·锦绣园、紫荆小居、鼎泰国际等完工，区域人气逐渐上升。项目所原先

5、所处的五人路扩建成民安大道，由民安大道与新溉路交汇转盘将在不远的一段时间内与新牌坊立交形成相得益彰的交通枢纽，另外规划建设中的龙头寺火车站也加大了项目周边交通需求的分量。从未来两三年来看，项目区域范围内商铺市场需求潜力大。2、商铺分布不合理，缺乏品牌商家通过对区域可比商业门面调查和分析后，可以知道区域商业门面经营业种大体分布如图1.1。图1.1区域经营业种分布可以很清楚看出，区域商业门面集中在娱乐、饮食和日常用品方面，日用品的消费多来自于便利小超市，娱乐门面仅为单一的网吧，饮食方面停留在一般的街头餐馆。商铺分布不合理，结构太单一，金融、医疗服务严重

6、不足，且品牌商家少。这也是项目在定位为一般商业门面的市场机会点。1、人流量少，有效需求不足通过对项目周边人流量与车流量的调查，可知项目周边人流量约为：3人/分，车流量约为：17辆/分。随着项目交通的日益完善，且与新牌坊立交相距不远，车流量一直较大，但由于商业配套不成熟、规划还停留在图纸上，因此，总体上，项目周边人流量少，有效需求不足。二、区域车库市场形势简述通过对区域车库市场调查和分析后，我司认为目前项目所在区域范围内车库市场形势如下：1、车库市场基本饱和区域范围内的停车点主要为行政机构内停车场和加州汽配门面前的路边停车位。行政机构内停车场空置较多

7、，基本能满足行政办公人员与来访人员对停车位的需求。而加州汽配市场在新溉路至新牌坊立交整个路段能提供约为120个路面停车位，已能满足前来购买配件顾客停车的需求。整体上，区域车库市场是基本饱和的。2、未来一段时间内，市场仍可吸纳一定需求量随着区域环境的日益成熟，周边配套不断完善，未来一段时间内区域将增加一定量停车位需求，但整个区域市场停车位的供给方面也跟着以一定比例在上升，仍能吸纳这一部分需求量。在停车位的未来供给上，主要的是区域内楼盘设置的停车库，典型楼盘停车位供给如表1.1。表1.1典型楼盘停车位情况楼盘松龙锦绣园森林驿站紫荆小区鼎泰国际车位数（个

8、）80300——100租金（元/月）250左右300220左右350从以上四个典型楼盘停车位来看，未来一段时间内，市场仍可