重庆雪梨澳乡商业营销策划报告.doc

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1、雪梨澳乡商业营销策划报告纬联地产顾问（重庆）有限公司2006年11月27日雪梨澳乡商业营销策划报告第一部分项目分析篇一、项目概况本项目位于沙坪坝东部新城板块，原重棉一厂居民居住区。东至沙滨路，西至龙泉路，南至上土湾路，北至汉渝路。距离沙区核心商圈步行仅需10-15分钟，驱车仅需3分钟。是未来东部城区的中心地段。本项目规划用地总面积9310平方米，总建筑面积为73949.31㎡，其中住宅建筑面积为57192.64㎡，商业建筑面积为11300㎡，绿地率为25.1%，建筑密度为38.3%。二、地块商业条件分析通过

2、对地块自身条件的商业适应性（包括地块周围环境、可达性、能见度、人流量等）的分析，可得出该地块做商业的机会点。1、地块周边环境地块周围配套齐全，包括中小学校、幼儿园、医院、银行、邮电通讯、购物超市、餐饮等，地块属于城市中心老生活区，经营档次较低。2、可达性分析☆车行条件地块四周城市道路包括沙滨路、汉渝路、龙泉路、上土湾路等，下面是这几条道路的基本情况：沙滨路：位于地块东北，沿嘉陵江从东部新城的腹心位置穿过，是连接渝中区和沙坪坝区的景观大道，为双向六车道。汉渝路：位于地块西北，连接三角碑和石门大桥，为双向四车道

3、。而石门大桥是连接江北区、渝北区和沙坪坝区的重要桥梁。龙泉路：位于地块西部，连接着龙泉路立交和汉渝路立交，为双向四车道。上土湾路：位于地块南部，连接龙泉路立交和沙滨路，道路条件一般，多为双向四车道。☆人行条件人行条件取决于城市公交系统在本区域的运行状况，据市场调查情况来看，周边的人行状况良好，虽然公交线路目前只有一条，但随着市政设施的完善，开发的继续，周边的交通将有较大的改善。3、能见度分析从地块自身条件来看，由于项目临街，能见度较好。而且项目旁边规划中的两条道路，将整个项目包围，未来项目的商业能见度将最大

4、化。4、人流量分析通过对地块四周道路人流量的分析，可以发现项目商业价值所在。人流高峰期：中午：12：00下午：18：00-22：00三、项目商业SWOT分析1、项目商业SWOT分析S—优势·地段优势本项目地处东部新城，离沙区核心商圈和滨江路较近。·规模优势项目的商业建筑面积在模范村附近，规模是最大，且商业形象是最后的。从东部城区在售项目来看，仅次于华宇·金沙港湾。·商业经营环境优势目前项目周边经营环境较好，具有较好的商业氛围，为项目商业打下了基础。且项目前有近10000㎡的城市休闲广场，会给项目聚集人气，带

5、来商机。·项目周边的购买力优势精致小户型，户户带入户花园，吸引了更多具有较强消费能力的年轻人购买，此部分客户群的入驻后将很大程度上提高该地段的消费水平；周边为老城区，人口密集，现在整个土湾街道居住人口约5.5万人，生活配套比较完善，商业氛围浓郁。·重百入驻，品牌优势重百超市的入驻，能提高本项目商业的品质，能起到很好的引导和带头作用，并更能提高项目商业的辐射面，对商业的销售也有一定的推广效应。·市场竞争较小目前项目周边商业无论从规模、经营档次都不高，相对当地消费者来说，选择面相对较小，如项目商业定位准确，正确

6、引导商业入驻，将具有极强的竞争力。·鑫源背景，实力品牌优势鑫源集团，重庆实力摩托生产大型企业，品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高。给投资者和经营者提高信心保证。W—劣势·地块周边商业形象差地块四周商业经营档次低，经营品种缺乏统一性与互补性，周边商业建筑形象较差，严重影响本项目商业品质、价值的提升。·交通状况欠佳现目前道路状况较差，公交线路较少，严重制约了本项目的商业发展。·人气聚集能力有限本案周边无景观或其他可以聚集人流的资源可以利用；O—机会·经济前景提供动力源泉沙坪坝区的商业每平方米商业营业面积实际年营业

7、额大约为31000元，且沙区商业还未饱和，还有一定的发展空间。又因政府调控，沙滨路的商业在逐渐兴起，东部城区的发展也倍受关注。另外，项目周边的商业租金也在以平均每年10％左右的速度在递增。·新兴业主的迁入带动消费周边房地产项目的逐渐开发，相继入住，使大量的新兴业主涌入周边区域。且周边项目小户型居多，使得年龄格局也逐渐年青化。·城市规划推动商业发展东部新城是沙区旧城改造的重点，新的东城规划，将吸引一大部分本区及外区人口入住，为商业的发展带来了大批消费者。其中规划中的两条车行主干道从本项目旁边通过，连接步行街和

8、滨江路，使本项目周边的交通状况大为改善，也为项目的商业带来新的商机。沙滨公园的建成也将会给项目所在板块带来人流和商机。·区域内保留了传统的“赶集”模式项目旁商业密集，重棉一厂大门到807起点站的街道是商业街，并且每月20日，周边的居民都会到项目附近“赶集”，会为商业带来人流。T—威胁·周边环境不成熟周边旧城改造进展缓慢，大约要2-3年后，东部新城才初步形成规模。由于改造时间长，且现从现状来看项目周边为待拆迁的旧城