上海西区某项目市场策划报告.doc

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1、市场篇一．2009年上海商业地产宏观分析：09年上半年，住宅市场风云涌动，在08年的蛰伏之后，市场出现了量价齐升的火爆局面。但与此相对的，商业地产的走势却相对平稳，并没有受到较大影响。并且由于金融危机的影响，投资客对于商业市场的投资也较为谨慎。市场价格总体来说处于稳中有升的局面。但由于中国受本次金融危机的冲击相对较小，且刺激居民的消费欲、提振内需是国内目前经济政策的主基调，一些国外品牌将积极拓展对华业务，市区的高档购物中心将继续保持其品牌的活跃调整。相对应的，市区租赁市场的活跃，销售业绩的增长也将使得租金平稳良性增长。同时，商业地产没有住宅项目大量房源囤积的压力，却有着长期持有

2、下稳定的现金流。业内分析人事指出，近两年住宅市场将面临新的调整，而商业地产将迎来新一轮的高潮。1.商业地产面临的市场压力1)消费能力减弱由于金融危机，外贸企业出口情况不佳，职工的收入减少，甚至裁员，加上产业链的危机传递效应，受影响的面逐渐扩大，金融危机对消费信心的打击，消费市场的盈利状况将会变差，将直接动摇商业地产市场的基础。2)商业物业需求下降商业巨头纷纷改变开店计划，金融危机渗透到零售业并开始间接影响到我国的商业地产领域。由于我国消费的特点，决定人多而消费能力不强，那么做大市场份额占据大市场空间，扩大经营面积是商业发展的必然选向，在这种选向影响下，我国商业地产的特点是“物业

3、规模大，坪效不高”——在这种模式中，主力店（锚店）的作用十分重要，而主力店又往往是由一些国内外零售业的五百强企业所担当。近一年多来，受金融危机影响，国际零售巨头经营状况不佳，资本扩张能力下降，导致发展动力不足，商业门店拓展计划放慢，继这些国际巨头放慢了发展脚步之后，国内外一些知名零售企业也开始调整开店计划和裁员，计有消费电子/家电类：全球最大的“百思买”，全球裁员4000人，放缓在中国开店（原计划09年开6家）；全美第二“电路城”，08年底关闭20%的门店，随后又申请破产保护；百货：英国玛莎百货关了27家门店，裁员1230人（全球）；服装类的美国GAP，09年计划关闭100家（

4、全球）；家装类的百安居09年计划将国内门店数量由63家减少至41家；图书类的贝塔斯曼08年底已关闭国内全部全部36家门店；还有星巴克计划全美关闭600家，裁员1.2万人，澳州已关闭61家，裁1000人。我们还注意到今年以来国内一些大的零售企业还没有披露新的开店动向，也开始悄悄地瘦身，缩小了开发规模要求，国际连锁快餐企业们也小小翼翼地选址，这些商业企业的审慎姿态，成为商业地产行业的头上渐行渐近的一块乌云，这将对商业地产的发展投资、开发、运营产生重大不利影响。3)商业物业的产租水平下降由于商业的经营环境、消费市场及其商业地产市场本身原因，金融危机不良因素开始层层传导，最直接的打击是

5、商业物业的产租水平下降；由于开店计划和门店扩张的速度减缓，导致商业物业的市场饱和程度进一步提高，需求量减少，使得商业物业供求关系更加失衡，市场砝码滑向开店方，租金定价主动权倾向承租方，所以租金水平总的会呈下降趋势。这种趋势性的变化，毫无疑问将动摇商业地产市场原来租价—房价的结构关系；引出市场一系列的连锁反应，租金水平下降的后果是收益率下降，商铺投资失去魅力，投资风险加大，并造成产品性的开发风险大大增加。4)商铺投资意愿弱化各地区域市场的投资意愿不一样，但是总的趋势是商铺投资的意愿下降严重，如上海去年受金融危机影响，成交金额和成交面积均接近减少30%左右，造成这种局面的原因是多方

6、面的，一是中小投资者的收入（工资收入和经营收入减少）的缘故，二是机构或企业的赢利状况不佳，没有溢出资金来投资商铺，三是商业地产市场本身到了一个变盘的时机，阻碍了人们的投资选向，以上三个方面使使得商业地产融资能力、变现能力变弱，并影响到商业地产的开发和运作能力。2.现阶段商业地产市场特征：1）供求比例上升商铺出售压力增大从2008年开始，上海商业地产供应量上升而去化量下跌。一升一跌，供求比由2007年的1：1.1至2008年底的1.6：1。2008年国内商业地产市场在宏观经济出现回落的情况下，受到的冲击较小，市场租售价格相对平稳，主要大中城市无明显大起大落，同时商业地产业态布局、

7、规划设计和营销方式均呈现多样化、细分化趋势。国内二、三线城市商业地产发展水平有所提升，以百货、大卖场、商业街、批发市场为主要形式的国内二、三线城市的商业地产也有所改善。2009年1-4月全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点，比去年同期回落27.2个百分点。其中，商品住宅完成投资5114亿元，同比增长3.4%，比1-3月提高0.2个百分点，比去年同期回落31.8个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。2009年整体商业地产供应量预计在20