泉州中芸项目方案(24页).doc

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1、第一章、地块条件分析一、整体印象1、区位“中芸洲”两小岛位于泉州市区东南侧、泉州湾内晋江下游出海口处，是泉州市区唯一的江心岛，四面环水，北面是泉州市区重点发展的商业和住宅区，沿街建筑规划均为10-38层高层建筑群，各种建筑分隔一致，规划齐整。在规划上就给该区域定下了一个高档的基调，是一个集游乐、休闲、度假为一体的高尚居住场所。现代化宽敞、亮丽的沿江道路宝洲路已开通，大道旁的绿化和公园等绿化、休闲、健身的场所也陆续地完工，整个大道的高水平规划必将使之成为泉州市民娱乐休闲的绝佳去处。2、岛屿——少数人拥有近年来，产权式度假酒店、分时度假酒店、纯私人度假物业（包括酒店客房、公寓、别墅、

2、游艇泊位、机动车辆库位等）已开始成为中小投资者的购买目标。而作为高尚度假地的江心岛项目开发，广大投资者有着更高的兴趣，因为他们在购买水景度假别墅的同时，也获得了一种最新的生活方式。无论是海岛还是江心岛，其优越的地理条件和环境条件是任何其他地块所无法比较的。在江心岛上开发高尚住宅，由于其唯一性，注定了只是少数人居住的地方。只有少数的先富裕起来的阶层才有财力来支撑江心度假村的生活水平。3、稀缺性提升价值“中芸洲”是泉州南部水域的唯一四面环水的独立小岛，四面环水，自然环境优美，而且位于大泉州规划概念下的靠中心位置。其具有独一无二的项目开发优势。分析：由于环境具有“天然性”、“隔离性”、

3、和“唯一性”，在“中芸洲”开发高尚居住区和度假休闲村正好可以填补了泉州市区高尚度假居住区和高档休闲、娱乐场所的不足。为了充分体现项目的优越性，使地块的价值最大化，有必要在岛上开发高尚度假居住区，为高端客户营造理想的现代化居住空间。二、别墅客户群体分析根据相关的信息，目前别墅的客户主要来源于三个方面：泉州当地人、侨乡归侨购买和投资类人士。其中以当地人为主，归侨和投资人士为辅。从本项目的特性出发，别墅和酒店是项目的主体，从档次上而言，本项目地块的优越性已经对今后产品的消费群体进行了一个删选，就是目标客户群体必须具备比较大的财富。因为它稀有，而且优越，所以注定了它只是为了少数人而存在，

4、也只有在财富金字塔排行上居于中上位置的消费者才有能力购买。而就泉州而言，由于传统商业的发达，人民的生活比较富裕，因此，有能力消费的人数比较多，有必要在产品上做文章，对客户群体进行再一次的选择，缩小范围，有的放矢。以下是对别墅客户群体相关特征分析：1、心理共性：别墅有天有地，私密性强、环境好，社区安全有保障。更重要的是居住在别墅里代表着一种身份和地位，是成功人士所乐于接受的传达其成功人生信息的一种居住空间实体。也是人们追求生活质量的必然的结果。2、消费习惯¨比较喜欢诸如财经、汽车、家居、高尔夫、旅游等专业类杂志新闻；¨日常交际，高级应酬比较多，出入高档场所（星级酒店、宾馆、俱乐部、

5、高尔夫球场等）。¨工作繁忙，经常往返于市内、机场和大城市之间；¨喜欢从事度假式的休闲活动或高品位的文化活动，如车展、模特SHOW、音乐会、庆典等。¨以车代步，消费商品注重质量和品位。3、消费心理注重心理价值和社会的眼光，贵不贵是其次的，重要的是喜欢，符合个性的需求，更要能体现个人的身份和地位。4、年龄层次和家庭人口特征年龄一般在35岁以上，家庭人员结构在3-6人之间，两代或三代同堂。5、职业背景¨外资企业家、外企高级管理人员、外企驻泉管理人员；¨东南亚归国华侨，落叶归跟的老人和回乡创业的华侨极其子女后代，主要贯穿的是思乡的情节，在居住上追求具有现代的功能同时又不失当地的传统风格；

6、¨民营企业家、IT业、保险业、金融业、房地产业等等行业的菁英人士；¨一些高级知识分子和体育、文化、科技行业的名人等；6、居住要求1）、除了要有自然景观、私家庭院外，该部分群体对别墅项目和周边的配套设施要求较高，主要是出于子女教育、聚集购物和娱乐设施的要求。2)、别墅的个性化要求高，对建筑形式、内外部空间有自己的要求，特别是内部空间的设计，希望能按自己的意图给予配合设计。3）化品位比较高，要求营造好的社区居住文化，追求珍品化生活。4）居住的私密性要求比较高。5）部分的群体职业面比较宽，有利于行业间的互补和交流。分析：“中芸洲”项目是泉州市区唯一的江心岛，自然环境优美，空气清新，周边

7、的生活配套齐全，生活便利。丽质天生，居闹市而享清幽，离尘不离城，是现代都市人最为向往的理想生活场所。在泉州，本岛无疑是市区内的一颗明珠，受到来自四面八方的关注。由于其优秀的自然条件，再加上休闲度假村的项目定位，本岛已经具备了开发本市豪门社区的各种要件。物以稀为贵，由于其江心岛和城市中心的唯一性，注定了它只能为少数人所享用。目标客户与现有项目别墅的客户应有所区别，主要为：本地的高收入人士与归侨、投资人士并重。为了能达到提到“中芸洲”就知道是泉州富人集聚地的效果，有必要在产品规划设计