房屋维修技术与预算.doc

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1、第一章房屋维修概论第一节房屋维修技术与维修管理概述一、房屋维修的概念与特点(一)房屋维修的概念房屋维修有广义和狭义之分。狭义的房屋维修仅指对房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏，为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的程度，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。（二）物业管理企业房屋维修的特点1.生产和流通的双重性2.经营和服务的双重性3.广泛性和分散性4.具有技术性5.具有技术性二、房屋维修管理的概念与特点（一）房屋

2、维修管理的概念房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。（二）房屋维修管理的特点1.复杂性2.计划性3.技术要求高三、房屋维修管理的内容（一）房屋维修计划管理（二）房屋维修技术管理（三）房屋维修质量管理（四）房屋维修施工管理（五）房屋维修资金管理四、房屋维修工程（一）房屋维修工程的分类1.小修工程2.中修工程3.大修工程4.翻修工程5.综合维修工程（二）房屋的日常养护的程序及考

3、核指标1、日常养护的一般程序工作程序如下：项目收集计划编制任务落实2、日常养护的一般内容a、地基基础的养护b.墙台面及吊顶工程的养护c.门窗工程的养护d.屋面工程的养护3、考核指标a.定额指标定额指标可以包括人工定额、材料消耗定额等。它要求：①小修养护工人的劳动效率要100％达到或超过人工定额；②材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。b.经费指标房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常维护的资金来源对房屋日常小修养护经费的使用，应实行包干使用，亏损不补，节余留用的办法。c.服务指标服务指标可以通过以下三个指标来评价：⑴走访查房率：是指按月（季）

4、走访查房户数与辖区内住户总户数之比。②养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比，一般要求达到80％以上。③养护及时率：是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一般要求达到99％以上。d.安全指标安全指标是房屋维修养护工作的首要指标，为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。第二节房屋完损等级评定一、房屋完损等级评定方法1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋的完损等级的评定方法2.其他结构房屋完损等级评定方法3.房屋完损等级评定的要求4.房屋完损等级评定

5、的基本做法二、房屋维修工程经济技术指标1.房屋完好率2.年房屋完好增长率3.房屋维修工程量4.维修人员劳动生产率5.大、中修工程质量合格品率6.维修工程成本降低率7.年职工负伤事故频率8.小修养护及时率9.房屋租金收缴率10.租金用于房屋维修率11.流动资金占用率12.机械设备完好率第三节危险房屋的查勘及鉴定一、危险房屋概述（一）危险房屋的概念1.危险房屋（简称危房）是指结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。（二）危险房屋的分类1.整栋危房2.局部危房3.“危险点”房（三）危险房的

6、查勘二、危险房的鉴定（一）危险房屋的鉴定程序房屋危险性鉴定应依次按下列程序进行：    1 受理委托：根据委托人要求，确定房屋危险性鉴定内容和范围；    2 初始调查：收集调查和分析房屋原始资料，并进行现场查勘；    3 检测调查：对房屋现状进行现场检测，必要时，采用仪器测试和结构验算；    4 鉴定评级：对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析，综合评定，确定其危险等级；    5 处理建议：对被鉴定的房屋，应提出原则性的处理建议；    6 出具报告：报告式样应符合附录A的规定。（二）评定方法1综合评定应按三层次进行。2第一

7、层次应为构件危险性鉴定，其等级评定应分为危险构件（Td）和非危险构件（Fd）两类。3第二层次应为房屋组成部分（地基基础、上部承重结构、维护结构）危险性鉴定，其等级评定应分为a、b、c、d四等级。4第三层次应为房屋危险性鉴定，其等级评定应分为A、B、C、D四等级。（三）单个构件的划分应符合下列规定：  1基础   1）独立柱基：以一根柱的单个基础为一构件；   2）条形基础：以一个自然间一轴线单面长度为一构件；   3）板式基础：以一个自然间的面积为一构件。  2墙体：以一个计算高度、一个自然间的一面为一构件。  3柱：以一个计算高度、一根为

8、一构件。  4梁、檀条、搁栅等：以一个跨度、一根为一构件。  5板：以一个自然间面积为一构件；预制板以一块为一构件。  6屋架、桁架等：以一榀为一构件。三、危险房屋的处理（一）观