江南名仕园-项目前期策划思路.doc

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1、翼虎顧問機構YIHUPROPERTYCONSULT　　　　前期策划思路　“江南名仕园”项目前期策划思路一、项目概况1、区域地段：江南路，西园宾馆对面。2、建筑面积：总建筑面积79788.1万㎡其中：住宅部分35453万㎡（A栋17053㎡、B栋18400㎡），综合楼20655㎡，商场15082.6㎡，地下车库及其它8597.5㎡。3、整体规划布局：共3栋26层建筑，地下室2层。4、建筑功能布局：三层裙楼，四层以上为住宅（不含综合楼）。5、户型配比：主力户型100～130㎡占50%左右。6、工程状况：A栋建至18层，已获预售

2、证；B栋及综合楼未建。二、产品定位（一）建筑风格建议为了体现产品的创新及差异化，体现居住空间的品味、档次，居住内涵，我们建议本项目采用现代欧式建筑风格。8翼虎顧問機構YIHUPROPERTYCONSULT　　　　前期策划思路　欧式建筑富有古典韵味，给人以豪华、舒适、大气的感觉，具文化蕴味，在北京、上海等地均先后开发过欧式风格的楼盘，在细节上充分体现欧式建筑符号，其独特的异域风情及生活环境，受到了众多购房者的青睐。本项目采用此建筑风格，不仅可提升楼盘的文化价值，而且其与众不同的居住环境更提升了项目的品质。这样更符合本项目目标

3、客户群体——“名仕”追求高品质居住环境的需求。（二）会所配套建议本项目目标客户是追求生活享受、有品味、有着文化底蕴的“名仕”，功能齐全的会所不仅让客户的生活、娱乐、休闲足不出户就能实现，居住环境的升级也提升楼盘档次。建议会所配套健身房、壁球室、沙弧球室、咖啡厅等。（三）智能化配套建议本项目欲打造为高质高档住宅物业，其现代科技的配套设施必不可少，一方面增加产品的附加值，另一方面提升物业价值，建议住宅安装智能化管理系统，如红外线监控系统、楼宇对讲系统、远程抄表系统等。（四）园林绿化建议本项目名为“江南·名仕园”，在园林设计上，

4、体现欧州风情园林特色，欧式建筑小品与园林浑然天成，昭显独特的生活品位与居住环境，体现本项目与其它楼盘的特色所在。二、定价依据（一）定价目的价格定位是一项系统工程。若定价太低，不能体现项目价值，没有很好地挖掘项目潜力，即使实现100%销售，仍免不了一声叹息。价格太高，一厢情愿，一开始市场就不予接受，容易导致全盘皆输的局面。因此，仅靠市场调查定价是不全面的，在定价时还应考虑项目自身价值体现、实现利润最大化等。（二）价格定位需考虑因素8翼虎顧問機構YIHUPROPERTYCONSULT　　　　前期策划思路　u“江南第一物业”价格

5、打造周边物业的发展态势、价值构成状况、价值认可程度，可以反映出本项目所处地段的价值。可比性楼盘江南香格里拉、江南馨园3000元/㎡左右的价格反映出周边地段的价格已经提高到了价值最能承受的程度。既然本项目要打造为“江南第一物业”，其物业价格不能低于竞争性楼盘的物业价格才足以支撑。u目标客户的来源、承受能力不论如何通过营销推广策略与技巧来挖掘与提升项目附加值，但最终价值仍需通过成交来实现，因此在价格制定过程中应考虑目标客户的来源及承受能力。本项目目标客户为城市白领一族，他们具备一定的经济实力，而南宁大部分白领精英聚集在新城区，

6、我们对写字楼里的白领精英进行了一项购房意向调查，在调查中我们发现，地段优越、景观环境优势突出的高质物业成为白领首选，选择区域一般在新城区，但城市及人口扩张使得新城区的空间越来越局促，白领们都在寻找新的居住空间，而本项目优越的地段，将会吸引新城区白领的注意。可以预见，本项目的目标客户集聚江南的白领精英，分流新城区的白领精英。u竞争性楼盘的价格水平价格是楼盘核心竞争力中的因素之一，特别是高层物业，确保性价比在同质素楼盘中有一定的竞争力异常重要。在本项目定价中，竞争对手的价格水平成为重要的参考依据之一。主要的竞争性楼盘住宅均价如

7、下：江南·香格里拉：3000元/㎡江南馨园：2900元/㎡u楼盘的整体操作本项目总建面积约8万㎡，拟开发为3栋高层，整体开发周期较长，定价应从全局出发，以实现整体利益为目标，不能单纯追求短期效益，这是经验丰富的专业代理公司在定价及控价过程中必须遵循的原则。8翼虎顧問機構YIHUPROPERTYCONSULT　　　　前期策划思路　本项目定价应遵循低开高走、循序渐涨策略，操盘过程视市场变化情况，随时采取价格调控策略，逐步向利润最大化靠近。u本项目的开发成本与利润目标在定价的时候，不管前期价格水平与成本相差多少，甚至低于成本，但

8、最终目的均要求实现较好的利润率，甚至挖掘项目的最大利润空间。除考虑以上因素外，本项目的产品特征、产品开发状况等也必须在价格定位所重视的因素之一。（三）“可比楼盘量化定价法”为制定一个合理的价格，我们除对项目进行定性描述的同时，还采取“可比楼盘量化定价法”作为本项目的定价参考依据。经过调查分析，我们选取了