深圳英龙大厦销售执行报告.doc

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1、谨呈：深圳市英龙建安有限公司销售执行报告深圳市世联地产顾问有限公司目录第一篇市场调查报告第二篇项目分析及战略制定第三篇执行报告第四篇销售准备第一篇市场调查报告1．1深圳市宏观经济1．1．1深圳市2001年经济发展经济环境深圳市2001年面临的经济外向度高，是“10年来最困难的一年”。去年以来，美、日、欧经济增长和国际IT产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球IT产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。城市经济增长由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴发达国家和地区

2、招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资发展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值1908.15亿元，同比增长13.2%，在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值880.44亿元，增长17.4%；完成固定资产673.37亿元，增长8.7%；社会消费品零售总额609.26亿元，增长13.2%；地方预算内政收入262.49亿元，增长18.3%。深圳经济特征深圳市统计局资料显示，2001年深圳经济呈现1月低开，2月迅速

3、回升，3月开始逐步走稳并保持到年底，其4月至12月的累计增长幅度在12.2----13.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合，这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型经济”，与世界经济形势变化高度关联。1.1.2深圳2001年经济特点①工业经济快迅增长据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值2880.44亿元，按可比口径算，比上年增长17.4%，完成工业增加值843.70元，比上年增长15.6%②外商投资增势强劲据统计，去年全年累计实际利用外资36.03亿美元，比上年增长

4、21.4%，其中外商直接投资25.91亿元美元，比上年增长32.1%③外贸出口全国九连冠去年深圳外贸出口总额达374.53亿元，同比增长8.36%，连续第九年位居全国大中城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升，高新技术产品的出口额达110.21亿美元，同比增长32.21%，占深圳出口总额的29.43%。④物价水平有所下降据统计，去年全市实现社会消费品零售总额609.26亿元，比上年增长13.2%，全年走势比较平稳。物价总体水平比上年相比有所下降，全年居民消费价格总水平累计下降2.2%。⑤财政税收稳步增长据统计，去年全市累计实现地方预算内财政

5、收入262.49亿元，比上年增长18.3%。年末全市金融机构各项存款余额4092.57亿元，比上年初增长29.1%。1.2全市写字楼总体市场分析1.2.1总体市场评价深圳市的写字楼市场在2001年已触底反弹，在市场供应不足的局面下，前期空置量被进一步消化。西部办公组团随着其标志性建筑物——世贸中心（招商银行大厦）的投入使用，周边写字楼物业如雨后春笋般相继开。中心区随着行政文化区的建设项目的相继开工，中心商务区CBD正在紧锣密鼓的进入实施阶段。1.2.2市场供应分析①写字楼占商品房销售比例从如上三图（1999年、2000年、2001年各类物业销售比例图）中，

6、可以看到，近年来深圳市的写字楼市场总体供应量较少，仅占近年商品房总销售量的2—3%；商业的市场总体销售也较少，仅占近年商品房总销售量的3—5%。②写字楼年内销售规律分析近两年写字楼销售规律，有助于了解写字楼在年内最佳的销售时期。近两年写字楼销售的年内分布如表1—3所示。近年写字楼年内销售规律（万㎡）第一季度第二季度第三季度第四季度全年合计1999年2.184.051.347.4515.022000年2.281.040.897.9812.19平均2.232.551.127.7113.61资料来源：国土规划局房地产研究中心由右图中可见，近两年深圳市写字楼第四季

7、度销售量超过前三个季度的总和，因此可以佐证写字楼销售的黄金季节在第四季度。③写字楼新开工面积和竣工面积全市近年来，写字楼的新开工面积和竣工面积整体呈见底回升趋势。2001年福田区写字楼在建面积所占比例超过全市的一半。随着深圳新中心区的开发，城市商务办公区域及城市重心的西移，已成为城市发展趋势。参见下图：④写字楼空置率由于市场供应量的短缺，市场需求不得不消化往年的写字楼空置量。写字楼的空置率自2000年起开始较大幅度下降，但2001年下降趋势减缓。参见右图：⑤写字楼整体销售量据规划国土局房地产研究室提供的资料显示，96-2000年全市写字楼的整体销售量下降趋

8、势，但楼花销售量在2000年首次大于现楼销售量，且2001年上半年