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1、百丽广场商业策划建议书致：青岛泰山房地产开发有限公司2009年04月28日（终稿）前言TCBL研策部本报告为华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司受青岛泰山房地产开发有限公司委托，对青岛百丽广场项目的发展可行性评估及商业策划建议方案之终稿。本报告是在2009年4月8日及2009年4月15日两次提报方案——《百丽广场商业策划建议书》内容之基础上，依据业主方发展意愿及综合考量项目租售现状提出的发展建议，希望其可以为本项目下阶段招商工作及随后展开的运营管理工作提供有益的参考作用。目录1.0项目现状回顾2.0项目市场定位3.0项目西区业态布局建议4.0项目
2、西区租金建议及收入推估5.0项目建筑设计优化建议6.0项目东区业态布局及品牌落位7.0项目东区租金策略及10年期租金测算8.0项目整体业态布局及比例项目现状回顾1.0项目概况本项目为青岛城市重点商业发展区域及重点海景旅游区域内的一个大型商业地产项目。百丽广场：分东西两区，项目总建筑规划面积约200,000平米项目东区：购物中心只租不售楼层：B1-L3可租面积：共约8.6万M2其中L1-L33.8万M2B1（连通东西两区）4.8万M2项目西区：街区商铺，散售经营楼层：L1-L3可售面积：约3.2万M2西区销售情况统计表可售面积(sq.m)已售面积(
3、sq.m)已售比例平均售价(元/sq.m)旗舰6,882.475,588.3481.20%68,5001F9,066.315,081.9656.05%52,5472F9,687.745,599.4157.80%46,0293F6,416.542,112.6732.93%24,239合计：32,053.0618,382.3857.35%48,3362F3F1F本报告研究重点——项目西区回顾项目市场定位2.0准确把握本项目之定位需要从商业类型和独特卖点两个维度来进行分析：Notes：Forreferenceonly.Tobeconfirmedbyde
4、velopersandconstructionexpertteams.•购物中心类型：不同的购物中心条件和情况各异，具有不同的目标消费群，向目标消费群提供服务的核心价值也有所不同。而购物中心类型的确定主要取决于经济发展趋势、消费者特征、竞争环境以及开发商的资源、偏好、实力等因素•独特卖点：在竞争差异化和消费者需求两层面中寻求项目的核心竞争力，并将其运用到项目的前期产品设计、招商期间的品牌引入以及后期运营管理与营销手段等多个阶段中加以体现研究思路2.1项目的商业类型定位城市商业发展趋势业主方愿景商圈定位消费者区域环境立地条件商业环境特性购物中心类型
5、城市商业发展趋势2007年青岛市与环渤海经济圈主要城市经济总量对比北京天津青岛大连沈阳长春石家庄9,1205,14012.8%17.0%3,78716%14.8%出色的城市经济发展指标，是城市商业发展的重要前提从宏观经济发展水平来看，2007年青岛市在我国主要城市的排名中位居第10，经济总量在环渤海经济圈的主要城市中位列第三，仅次于北京和天津，经济发展增速也高达16%以上；总体经济发展水平较高、经济基础较好、经济增长较为稳定。3,0053,0552,5692,501经济总量单位：亿元城市名称全国排名（2）（6）（10）（18）（17）（25）（2
6、4）北京天津青岛大连沈阳长春石家庄2007年青岛市与环渤海经济圈主要城市经济增速对比17.7%15.9%17.2%城市名称经济增幅城市商业发展趋势Source：各城市统计局网站以北京为参照，青岛2008年的总体经济发展水平与2006-2007年间北京之发展水平较为接近，较高的居民生活水平为城市商业零售业的发展奠定了良好的基础，购物中心等新型零售模式已开始蓬勃发展，但与北京的商业零售业发展程度相比，差距仍然较大Source：各城市统计局网站城市宏观经济与商业发展现状图：人均GDP对比（单位：美元）20,46419,9788,3877,370图：人均
7、可支配收入对比（单位：元）青岛2008年北京2007年人均GDP人均GDP青岛2008年北京2006年人均可支配收入人均可支配收入北京：新型购物中心取代传统百货，成为商业零售业主流发展模式青岛：购物中心新兴发展，逐渐打破以传统百货为主的商业发展格局从国内购物中心的产生、发展与城市经济水平的内在联系来看，城市经济推动了城市商业零售业的发展和商业零售模式的不断升级□商业业态的发展与人均GDP的关系人均GDP年份1100美元以下1100—2000美元2000—4400美元4400美元以上20世纪90年代—2001年2002年—今大众商业街集贸市场百货商
8、场20世纪80年代—90年代20世纪80年代以前青岛市2008年人均GDP已经超过8,000美元，具备了发展新型综合性购物中心、主题性购
