云星尚雅名督07年度营销计划.doc

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1、云星尚雅名督07年度营销计划（宝资通·云星尚雅名都策划部）2007年1月5日报告大纲1市场背景2销售部署3目标客户分析总结4推广整合计划5营销活动计划市场背景2006年，是南宁市房地产业的政策波动年，政府调控楼市的政策层出不穷，调控目标与深度不断强化。南宁市楼市的“美丽神话”被强有力政策干预影响中持步调整。10月过后，宏观调控下的个盘营销也有了重大的转变，在江南西部片区几个大盘“尾盘现象”在已不复存在，特别是在2006年第四季度开盘的楼盘，如南宁奥园、碧园南城故事，这些楼盘开盘即告售罄，龙光普罗旺斯也正在紧锣密鼓的

2、准备年末上市，必将再创江南西部楼市神话。1.1南宁房地产发展燎望2006年下半年，在国家的宏观政策下，诸多消费者的观望，影响了开发商本年度的收成，为抓紧最后的时机，2006年11月，南宁市新增商品房成倍提升，新增商品房面积为50.45万㎡，其中住宅供应面积51.16万㎡。11月是今年下半年以来，商品房最集中放量的一月，等待许久的消费者原本期盼房价下跌，但等到的竟然是更高的房价。南宁市在保障类大量推出的影响下，住宅销售价格保持较为平稳的水平。直至11-12月江南市场走势出现较为明显的变化。 随着2006年淡出，迎来寄

3、托希望的2007年。许多市民非常担心明年的房价仍居高不下甚至还有上涨的空间，在广告和诸多花样的促销下，消费者便耐不住等待，踏入自己的购房计划中。从长远利益来看，国家执行宏观调控是为了更好的发展市场，使其能够健康稳步前进。1.2江南房地产前景l物业动态2007年江南房地产基本可以定局为西部板块的三强竞争，主要为龙光普罗旺斯、碧园南城故事、南宁奥园的残酷角逐。龙光普罗旺斯在第一季度主要销售物业为三个组团的多层，紧接着必将大批量推出一期小高层和高层物业，在推广上高举高打；碧园南城故事、南宁奥园2007年度销售物业为多层，

4、与龙光有形成一定的差别。本项目物业在与碧园南城故事、南宁奥园同比地段位置稍好，比较适合购房自住的客户，但此部分面临龙广普罗旺斯的强劲挑战，销售环境不容乐观。l价格动态由于碧园南城故事、南宁奥园一期开盘销售一反市场沉迷态势，都以低价启动市场形成焦点，价格走高有较大的操作空间，这个大盘销售价格在一期积累了一定的销售势能必然逐步走高，此可视为本项目的动态优势。龙光现楼销售，一期物业绿化品质较低，销售均价估计在2600元/平方米左右。l营销方向点通过与以上几个项目的综合对比，本项目在整体都处于劣势的情况下，必须照准多层户型

5、好，错层设计这一得到市场验证的差异化优点，集中火力功其一点，从而避开竞争的残酷压力。销售部署1.12007年度销售任务依照发展商销售要求，结合江南楼市近况与竞争态势，决定云星·尚雅名都在07年度主要面临残酷的大盘围困竞争，销售任务的完成将变得更加困难，因此云星·尚雅名都在2007年度的销售任务定量为600套。由于2006年形象主题转变，因项目多方面资源比较缺乏，没有系统地推广项目，是目前项目附加值低的主要原因，,2007年度“云星·尚雅名都”有必要重新树立拉高项目形象，提升增值空间，因此根据项目现状和市场情况，统筹

6、安排销售计划共分为四个阶段:营销周期起止时间销售目标累计套数完成销售额重新启动期2007年1月-2007年4月15％902250万RBM推广期2007年5月－2007年7月25％1503825万RBM成熟期2007年8月－2007年10月35％2105460万RBM巩固期2007年11月－2007年12月25％1504125万RBM累计一年100%60015660RBM1.1各计划销售任务分解与物业销售安排：销售任务20套销售任务20套销售任务10套销售任务40套2007年1月2007年2月2007年3月2007年

7、4月u上市物业：D10栋、D9栋上市u旧物业：D14、G11栋；D11栋、D13栋尾房纬器、u上市物业：D11栋、D13栋物业上市u旧物业：D14和G11栋物业促销销售任务50套销售任务40套销售任务60套2007年5月2007年6月2007年7月u上市物业：D8栋、D7栋、D6栋、D5栋物业上市销售任务80套销售任务70套销售任务60套2007年8月2007年9月2007年10月u上市物业：G10栋、G9栋、G8栋物业上市销售任务70套销售任务80套2007年11月2007年12月u上市物业：G7栋、G6栋物业上

8、市1.2销售计划管理预警指标月度销售计划完成程度指标，可以用完成程度预警，也可以用连续不能完成计划的月份数预警。连续两个月没有完成月度计划可作为低度预警；连续三个月没有完成月度计划作为中度预警；连续四个月没有完成月度计划作为高度预警。l相应对策进一步检讨计划目标和相应的措施，加强对销售计划执行的监督力度。连续两个月没有完成月度销售计划，需要具体分析没有完成计