北京某写字楼项目策划方案.doc

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1、金隅嘉业大厦项目建议书北京成业行房地产经纪有限公司二00四年九月十三日序本报告就项目的目标市场定位、产品建议、价格定位、营销推广的基本原则提出报告，未涉及详细的执行方案。我们希望，在符合开发商利益的前提下，以专业的身份，透视市场的纷纭变化，把握项目的机会，全力以赴，以期与开发商达到共赢的目的。目录第一章项目背景一、项目概况二、区域环境分析第二章区域市场分析一、研究范围界定二、区域市场分析三、区域市场研究结论四、区域市场发展趋势第三章市场定位及目标客户群定位一、项目SWOT分析二、市场定位三、客户群定位第四章产品建议一、项目产品定位二、园林景观建议三

2、、建筑风格四、户型设计建议五、服务配套设施规划建议六、智能化建议七、车位配置建议第五章价格定位及营销策略第一章合作方式服务内容第二章报价方案后记摘要一、项目所属区域环境分析结论本项目地处宋家庄板块，所处位置在南三环区域市场内相对较佳，毗邻城市主干道及北京六大交通枢纽之一的刘家窑，随着地铁5号线的开通，北京南北地区的商业流通效率将大大加快，这将提高南城产业的价值，并逐渐以地铁站为中心或亚中心，形成新的商务圈。京城新的商业中心一旦形成，必将带动相关产业的快速发展。极为显著的交通优势，二、区域市场研究结论本区域商品住宅市场供应总量巨大，各项目楼盘无论在建

3、筑规划还是在园林景观设计是都极具特色，这是本项目住宅部分无法竞争的。所以，本案住宅部分如单独包装，独立推出，将面临巨大风险和压力，且胜算不大。相比之下，商住类物业，作为提供给成长型小公司的物业产品，市场上存在着供求错位的现象。建议将本案将商住与住宅部分统一包装为一个整体形象。建议通过营销推广策略的有效运用以及部分产品调整，将本项目塑造成“后CBD时代非主流行业办公场所”，兼具“投资价值的新型商务公寓”。在相对短的时间完成项目的销售工作，降低市场风险，获取最大商业回报。一、项目市场定位Ø本项目市场定位：便捷、舒适、人性化商、住分区一体化的精品综合物业

4、Ø本项目目标客户群定位：商住部分客户群：主要为南城商务服务的小型企业。住宅部分客户群：本项目客户将以附近工作的白领为主。二、本项目价格定位：商住部分：项目销售均价：建议为6500元/㎡；独立公寓部分：项目销售均价：建议为5500元/㎡（毛坯）；第一章项目背景一、项目概况1．主要技术经济指标：总建筑面积：83967.29平方米地上建筑面积：65531.92平方米地下建筑面积：18436平方米2．项目位置：北侧南三环南侧顺三条东侧宋家庄路西侧建设中的地铁7号线区位图：1．项目周边市政交通、环境状况：·市政道路：项目北侧：紧邻南三环项目西侧：紧临规划建设

5、中的地铁五号线刘家窑站。·公共交通：地铁五号线：是北京向国际奥委会承诺的北京市新建地铁线路之一。线路南起宋家庄，向北经东单、雍和宫，穿过北四环后，由地下转至地面变为高架，沿北苑路继续北行，最终至昌平区的太平庄北。线路全长27.6公里，共设车站24座。项目总投资120亿元。目前已开工建设，预计到2006年底通车试运行。公交车辆：三环路300、730、830、368、957、运通103、特3马家堡小区66、运通107、运通1081．项目周边配套设施：医院：马家堡医院、丰台区妇幼保健站、博爱医院学校：嘉园学校商场：美廉美、物美、大中电器城、北方车辆大世界

6、、东方家园、玉泉营花卉市场、洋桥窗帘城等银行：建行、工行、邮局储蓄所餐饮：大糖梨、大鸭梨、山水间、麦当劳一、区域环境分析1、区域价值分析2003年下半年起，北京房地产开发的特点呈现出由东向西、由北向南、由内（四环内）向外的转移趋势。与北部相比，目前宋家庄区域道路狭窄、平房众多、社区混乱，正处于开发的前期。从目前的价格上看，该区域地处南三环却与北五环价格差不多，利润空间大，可塑性强。伴随着地铁5号、10号线、方庄南路的建设，首创置业、天鸿集团等大开发商已经相继进入，宋家庄区域的价值已经开始显露。1、交通环境在2002年6月定稿的《北京市区轨道交通线网

7、近期建设方案》中，规划了2008年以前北京市区要建成通车十几条轨道交通线路。从这张规划图上可以看出，在北京市区内三条轨道交通线路的交汇点只有三个：东直门、西直门和宋家庄。未来的宋家庄将是连接CBD、亚运村和亦庄的交通枢纽，是北京最大的轨道交通枢纽之一，也是规划中南城最大的轨道交通枢纽。地铁5号线将促进北京南北城一体化，大大提升北京市的发展潜力。5号线建成后，将使城南便宜的地价和城北完善的市政配套以及北京最大的运动、休闲区域——奥林匹克花园有机紧密地联系在了一起，从而有助于增加这两块区域的人气，南北共同发展。2、商业配套环境　作为服装商业核心区的一部

8、分，本区域已经形成牢固的商业基础和稳定的供需关系网，具有相当强的品牌效应；尤其在服装产业供应链上，各环节一应俱全，发展潜力