写字楼项目策划方案

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1、上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDCHINAJUNYAOGROUND序写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表，上海写字楼的发展亦印证了这一事实.1999年《财富》论坛、2001年APEC会议、2010年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在上海……种种迹象表明，经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。回

2、顾上海写字楼市场的发展历程，其经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。中原以期通过本报告能令产品的规划更好地为营销服务，从而使产品特色鲜明，更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作事先提点。第27页共27页上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDCHINAJUNYAOGROUND目录定位篇一、项目定位………………………………………………………………………4二、目标客户定位…………………………………………………………………7三、价格定位………………………………………………

3、………………………9营销篇一、销售推广策略确定…………………………………………………………13二、市场推广……………………………………………………………………19三、产品与现场完善建议………………………………………………………21第27页共27页上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDCHINAJUNYAOGROUND品定位篇第27页共27页上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDCHINAJUNYAOGROUND一、项目

4、定位1.1项目概况•所处区域：徐汇区•地理位置：东安路50弄18号•基地面积：5868平方米•总建筑面积：68562平方米•产品形态：甲级涉外写字楼•建筑形状：海螺状•可售面积：28535平方米（5—17层）1.2根据本案的自身特征，产品属性定义为：区域内5A级智能化地标性甲级涉外写字楼诠释：从本案所处区域和特性分析来看，其在本区域内的定位相对来说较高，必然导致开发商营建成本提高，租金价格也随之提高，最终是否受市场所认可，直接关系到本案的最终销售状况。但是，一个写字楼是否得到市场的认可，一方面取决于物业的先天条件，如所处位置、交通便利情况、周边配套等条件；另一方面

5、需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。所以，中原认为：在提高物业品质同时，可以充分利用中原的专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广，将其优势充分体现出来，从而淡化其不利因素，把本案提高成一个高档写字楼。1.3定位依据第27页共27页上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGENCYLIMITEDCHINAJUNYAOGROUND优势分析n地段公共交通线路繁多，出行非常便捷；n周边商业配套设施齐全，办公配套条件较好；n由于生活环境成熟，中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间；n

6、本案周边的写字楼供应量尚未饱和，还有较大的需求空间；n开发商实力较强，其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用；劣势分析n本区域的写字楼入住率相对于徐家汇商圈周边写字楼较低，是因为本区域的地理位置与其相比没有优势可言，要吸引大公司的入住必须在营建标准上有所提高；n本案所处的位置并不是传统意义上的商务区，所以国内外大公司对本案的接受度可能会不是很高，如何提高本案对打公司的吸引力将是我们今后推广中的重点；n从目前的写字楼市场来看，作为5A级甲级涉外写字楼一般只租不售，因为如果销售的话，可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便，从而影响大公司的入住；n由于本案建设周

7、期较长，导致市场形象不好；市场分析本区域是上海传统的西部高尚居住地段，而徐家汇商圈中汇金、汇联、港汇、美罗城、东方商厦、第六百货、太平洋百货等构成上海西部最热闹的次商业中心，其直接影响到写字楼的分布于租金价格。总的来说，徐家汇写字楼分布比较散，主要以美罗大厦、上海实业大厦为代表。徐家汇商圈近几年写字楼的租金价格起伏较大，平均租金在96~97年达到高峰，然后开始下滑，1999~2000年最低0.35USD/m2/天，2001年重新上扬至0.45USD/m2/第27页共27页上海中原物业代理有限公司中国均瑶集团SHANGHAICENTALINEPROPERTYAGEN

8、CYLIM