金融街：坚守“大商业”.doc

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1、2009年，金融街(13.32,-0.17,-1.26%)在海河边上的天津环球金融中心开盘，这一规模巨大的项目包括津塔和津门两大板块。当时的天津中心区很难找到单价15000的住宅，但出人意料的是，5月23日，天津环球金融中心津塔首期开盘，一天就创下了6亿多销售额，销售单价逼近每平方米2万元。2009年上半年，天津环球金融中心坐上了天津高档住宅市场销售额的头把交椅。2009年下半年，这个楼盘单价攀升至25000元，成为该区域的地标建筑。　　金融街股份有限公司董秘于蓉回顾当时的情景时说，该项目的热销最根本是找准了市

2、场空白。他们的项目进入之前，天津还没有黄金地段的精品公寓。拓荒或许有风险，但相应的收益也会是相当丰厚的。　　金融街对于商务地产开发的丰富经验，已经给后来者树起了一个高门槛。在国内，有大片商务区域从土地开发到最后落成、成功招租、销售经验的企业寥若晨星。　　1997年亚洲金融危机爆发。它对中国经济的冲击，首先在商务楼盘上体现出来，上海浦东爆出了写字楼零租金，北京出现大批空置写字楼，从事商务地产开发的金融街也很快陷入了困境。这片寸土寸金的宝地，早已经被很多投资商盯上了，对金融街建设者来说，转而开发利润丰厚的住宅，诱惑

3、尤为巨大。而这个时候，他们却坚持了下来，没有转身开发住宅，后也曾面临无数的诱惑，却坚持了商业地产的道路走了下来。aliqq　　顺应大势——抓住资本之手　　商业地产的开发需要巨额的资金支持，而获得资本市场支持的能力尤为关键。　　于蓉介绍，开发写字楼，大约要4年一个周期，和经济周期波段很相似。在这种波动中，金融街在10多年的时间中逐步学会了顺应经济周期，调整自己的经营策略。同时，也学会了怎么和金融市场打交道。　　2008年，地产行业一片迷茫。金融街却有着“手中有粮心不慌”的派头。　　早在2007年下半年，金融街就发

4、布公告，准备发行三亿新股。此时，正处于房价的高点，其踩中了股权融资的好时点。2008年初，金融街通过增发成为了上市公司中资金较为充裕的公司。2009年公司又成功发行了56亿元的公司债，资金进一步充裕。为金融街后续几年的业绩增长和加速扩张提供了保证。　　2008年下半年，金融街在北京获取了80万平方米的优质土地，即便正处于行业的调整期，金融街还是根据自己的业绩发展规划，在自己的价格承受范围内，坚定地拿地。　　金融街在国资背景的公司中，是最早上市的一批，一直保持一个较低的负债率，但又在每一次资本市场刚要开口的时候，

5、立刻抓住机会。2001到2008年，四次增发，莫不如此。　　熟稔自家“产融”历史的于蓉认为，从土地开发到地产开发，从单纯的地产开发到开发、自持物业模式并举再到成为商务地产的缔造者，这家公司每一次转型都得益于资本市场的提示。　　“2004年，我们想做增发，就被人家问，你们要那么多钱做什么？我们之前考察过香港，这个城市都没有新地了，很多大公司还活得不错。原因就是有很多自持物业。干脆，我们的写字楼有些就不卖了，也做自持。”未雨绸缪，顺应大势，让这家自持着北京最黄金地段的商场、酒店、写字楼的公司，过得非常滋润。　　金融

6、业般的严苛管理　　如果说早年的金融街凭借着的是几十号人的顽强拼搏和坚定的信念。伴随着公司方向的不断清晰和管理水平的不断提高，金融街已经建立其严格的内部治理结构，高标杆的分业态管理，高标准的风险管理机制。这些也是金融街15年来稳健前行背后的重要原因。　　于蓉告诉记者，按照交易所对上市公司内部治理结构的要求，应该有审计管理委员会，战略管理委员会，提名管理委员会，薪酬管理委员会，金融街则还有自己的风险管理委员会。风险管理委员一般都是基金公司、保险、银行才设立的机构。金融街的经营一直非常稳健，按照公开资料，2008年金

7、融街资产负债率仅为46％。　　作为一家商业地产和住宅产品产品线齐全、开发和自持模式都具备的开发商，该公司没有采取混合的管理模式，而是分业态管理。于蓉介绍说，住宅开发，比较看重毛利率，资产周转率这些指标。而自持物业，特别是香港的一线公司主要看对升值能力的管理。所以他们对不同的开发模式的考核就采取两套标准。如果是酒店开发，就找竞争区域的标杆酒店的指标体系来做参考。金融街长期以来一直要求公司在风险管控、股价表现、盈利能力、资产净值、成长能力、管理效率和财务稳健性等综合评价位于国内A股房地产一线公司平均水平之上。　　如

8、今，金融街已经成为商务地产开发的引领者，开始了新模式的摸索。其在惠州的项目，就是一个旅游地产项目。　于蓉表示，现在惠州项目主干路已经修好了，明年要开始做功能配套。“我们这个项目，资金非常充沛”，于蓉对这个项目很有信心。从公开资料看，这个项目的公寓出售已经给其带来了两亿的收入。　　立足自身优势，金融街道的跨界经营成果初显，而对商务地产的坚持，金融街控股总经理刘世春有着他自己的见解。　　经