万达项目营销管理操作手册范本.doc

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1、范文范例参考集团营销管理手册目录一、营销管理操作细则1、市场调研与产品定位阶段2、营销推广阶段3、营销费用管控4、销售价格控制5、销售准备及过程控制二、营销管理审批流程三、工作表单完美Word格式整理版范文范例参考第1节营销管理操作细则1市场调研与产品定位阶段1.1市场调研1.1.1例行市场调研1）项目公司营销部门应及时、准确地了解市场信息，为经营决策提供依据。2）《房地产市场判断核心信息统计表》每年3月1日前提交上年度市场信息，9月1日前提交本年度上半年市场信息。《市场核心数据统计表》每月5日前提交上月市场数据，每年3月1日前提交上年度市场数据。1.1.2专项市场调研项目公司营销

2、部根据业务需要，单独或作为某项专项报告附件向项目管理中心营销部上报。1.2产品定位及户型配比1.2.1工作要求1）项目公司应在拟摘牌前15日形成《项目市场调研报告》，在报告中应就项目定位、户型配比和功能、建筑风格、产品设计要素等进行深入的分析，并提出结论性建议。2）《项目市场调研报告》形成后，项目公司组织召开项目产品定位会，此会议由项目管理中心分管副总经理、项目公司、项目管理中心营销部、设计部相关人员参加。会议审核、研讨《项目市场调研报告》确定产品定位结果，形成《项目产品定位及户型配比建议书》或定位会会议纪要。1.2.2上报时间：召开定位会后2天内。完美Word格式整理版范文范例参

3、考1.2.3关注要点：项目的产品定位、客户定位、户型套数比、面积比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素等。1.2.4审批完成时间：摘牌后15日内。1.3可售物业精装修标准确定及调整操作要点1.3.1项目公司基于产品定位，在对市场情况、客户需求、竞争项目装修标准等情况充分调研和评审后，编制上报《可售物业精装修标准（调整）建议书》。1.3.2《可售物业精装修标准（调整）建议书》内容包括调研市场情况、客户需求、竞争项目装修标准、原建造标准、现建造标准、调整原因、销售价格建议等。1.3.3项目公司成本部根据建议的精装修标准测算成本变化额（含工程成本和税费）；在可研成本基础上，分析项

4、目现金流的变化值。1.3.4项目公司形象《可售物业精装修标准（调整）建议审批表》（见营表10）。1.3.5上报时间：规划设计方案完成后10天。1营销推广阶段1.1营销推广2.1.1总体营销策划方案1）审批目的：确定项目推广主诉，批准营销费用使用明细。2）关注要点：a）销售目标、实现策略及实施步骤；b）项目区域最近一年市场表现；c）营销推广定位、目标客户群定位、推广主诉、营销策略、项目包装方案等；d）根据项目定位及经营决策文件的内容、提出价格定位及销售计划；e）营销费用比例、构成和使用计划明细。完美Word格式整理版范文范例参考2.1.2季度营销策划方案1）审批目的：各项发布、实施业

5、务的审批依据。2）关注要点a）营销推广策略；b）上季度营销费用实际发生情况，本季度营销费用使用计划；c）统计、分析已成交和来访客户信息，统计、分析各类推广手段使用金额、占营销费用比例；将成交和推广的统计信息进行对比，分析销售总体情况，决定营销策略实施或调整方案；d）根据分析结果，结合目标客群的认知习惯，编制本季度媒介发布方案，确定主要广告推广媒介选择，发布时间及频次、费用预算等；e）大型推广活动专项活动方案；f）每年一季度报告中应包含全年度总体计划，四季度报告中应包括全年度总体评估。2.2广告发布2.2.1审批要求（见审批流程YX6）1）与项目销售有关的印刷物流、媒体广告及对外报告

6、等所涉及的文字和图片宣传资料须经项目公司相关部门会签，经总经理批准后方可发布，重要内容需要经项目公司法律顾问签字（见营表11）2）首批次推广物料（包括楼书、3D文案、海报、户外、围挡等），在宣传前需报项目管理中心审批；3）对外宣传中，涉及股份公司层面的宣传，须报企业文化部审批；4）对外宣传中，涉及主力店等合作伙伴内容需报商管公司相关部门审核，并报分完美Word格式整理版范文范例参考管商管公司副总裁批准；在未正式获得股份公司发展、规划、招商部门发布信息前，项目公司不得发布相关信息；5）前期已会签和审批过的资料可直接用于宣传，新的或发生更改的文字、图片内容则需重新按上述程序审批，方可用

7、于宣传。2.2.2发布内容要求1）项目公司在对外宣传或承诺中必须遵守以下禁止性规定，如因销售需要必须宣传的，须报项目管理中心营销部审批后可发布。a）在销售广告中一律不得承诺具体数据；如容积率、绿化率、覆盖率、配套设施面积、会所面积、学校规模等（上述内容中已建成或者已施工并经过测绘的除外）；b）不得含有实际不存咋的设施设备；c）不得对项目用地红线外的建设情况等进行承诺；d）不得含有所售房屋商铺由万达包租（或变相包租）、统一经营、带租约销售、代为招商、投资汇报等内容；e）