房地产开发项目财务分析实例.doc

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1、.房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率(地上)：≤4.624、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层

2、作平台花园。塔楼2个，均为20层高，为住宅用途。本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。表6-1项目主要技术经济指标（一）项目单位数量项目单位数量占地总面积平方米121243居住人数人1071总建筑面积平方米55338(地上)平均每户建筑面积平方米124居住面积平方米37899平均每户居住人数人3.5公建面积平方米5077人均居住用地平方米35.38绿化用地平方米3060道路面积平方米5233居住户数户306车库面积平方米7500表6-2项目技术经济指标（二）层数功能所占面积（平方米）总面积（平方米）裙楼4商铺1124815528公建面积4280塔楼19（2个）住宅19

3、42（每层）36898地上总建筑面积52426地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264三、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。..2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3。四、项目各种财务数据的估算1、投资与成本费用估算（1）土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。上述两项合计：1233

4、2万元。表6-3项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计20012002200320041征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27（2）前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4前期工程费估算表单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%332.022可行性研究费建安工程费×1.5%166.0053水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%55.3354通水、通电、通路费建安工程费×2.5%

5、276.6755场地平整费60元／平方米73.38总计903.415（3）建安工程费..参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。表6-5建安工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼41460平方米11054581101.4420301.5125051212裙楼18325平方米其中商铺：13248平方米11052025475870301.5552344711051464475629301.54062499合计11067（4）基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6基础设施费估算

6、表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元／公顷5.5338顷359.72供水工程15万元／公顷5.5338公顷833道路工程42.13万元／公顷0.5233公顷22.054绿化工程5.4万元／公顷0.306公顷1.655其他工程占建安工程费的2%11067万元221.34合计687.74（5）开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明(估算依据)1固定资产投资方向调节税553.35建安工程费×5%2分散建设市政公用设施建设费1328.04建安工程费×12%3建筑工程质量安全监督费44.26建安工程费×4‰4供水管网补

7、偿费住宅：19.28商铺：67.49住宅：0.3吨／人，600元／吨商铺：0.1吨／人，600元／吨5供电用电负荷费住宅：58.75商铺：105.984住宅：4kVA／户，480元/kVA商铺：8kVA／百㎡，1000元/kVA6其他221.34建安工程费的2%合计2398.494（6）不可预见费取以上（1）～（4）项之和的3%。则不可预见费为：（12332+903.425+11067+687.24）×3%=748.89(万元)..开发成本小计：28110.384万元。2、开发费用估算（1）管理费用取以