某植物园项目营销策划调研报告.doc

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1、湖北荆州植物园项目调研报告目　　　录一、荆州城市理解（1）自然地理条件（2）行政区划及城市基础设施建设：（3）经济发展（4）消费水平二、荆州房地产市场理解（1）商品房市场现状（2）已建商品房项目概况及分析三、荆州植物园地块（1）地况概况和利弊分析（2）项目交通条件和周边配套（3）区位描述四、前景分析（1）财务（1）客户（2）公司建设和人员培养五、初步开发设想一、荆州城市理解(1)自然地理条件：1)方位：荆州市地处湖北省中南部，江汉平原腹地，长江自西向东横贯全市，全长483公里。荆州东连武汉、西连宜昌、南连湖南常德,北连荆门。2)面积和地貌：荆州市总面积1.41万平方公里，占全省面积的7.6

2、%，市区面积54平方公里。荆州市主体是平原，平原湖区占78.7％,丘陵低山区占21.1％。3)人口:荆州市是湖北省内人口稠密的地区之一。2002年末，全市总人口633.83万人，占湖北省总人口的10.6%。2002年全市城镇人口超过200万人。而市府所在地荆州区和沙市区总人口约为119万，其中城市　人口接近70万人。根据市政府计划10年内将市中心城镇人口由60万扩充到100万。小结：城市人口增长主要由人才引进构成，而不是依靠农业人口转非。(2)行政区划及城市基础设施建设：1994年经国务院批准将原荆州地区和沙市市合并成今天的荆州市，所以现荆州市由荆州区和沙市区两个区组成，共占地1538平方

3、公里。荆州区为荆州古城和城南开发区组成，沙市区为原沙市城区、沙市港、玉桥开发区组成。小结：所以在荆州市有两个开发区、一个港口、一个古城、一个新城区为主要构成元素。1)管辖区：荆州、沙市2区和江陵、公安、监利3县,代管松滋、石首、洪湖3市。1)地理优势：荆州是鄂中南重要的中心城市。地理位置较优越，交通便利，形成了水路、公路、铁路、航空、光纤等立体的交通通讯网络。不但是连接湖北与西南、湖南的重要枢纽，省内还是武汉通往宜昌的必经之路。2)水运：沙市港是长江中游的重要港口，为国家二级港口。3)铁路：与焦枝、焦柳铁路相邻。唯一通往外界的荆州地方铁路主要作为货运用途。4)公路：207国道纵贯南北，31

4、8国道和宜黄高速公路横跨东西，几条纵横的国道、省道构成了荆州对外交通的主要纽带。正在建设的襄（樊）--荆（州）、荆（州）--常（德）高速公路。5)桥梁：长达4398米的荆州长江公路大桥2002年10月1日竣工通车的，连接长江南北岸，真正贯通了207国道，连接了两湖平原地区。6)空运：原国家二级的沙市民用机场因经营问题已停用改为军用机场。目前荆州空运主要依靠距市中心40余公里的三峡国际机场和武汉天河机场。城区内的交通主要由三条平行干道组成：南段的荆沙路——北京西、中、东路，尤其是北京路是荆州的中心商业区。（类似天津的内环线）中段的荆南——江津西、中、东路是目前荆州政府及其他部门和银行等办公地

5、点，集中了荆州市的大部分高层建筑。（类似天津的中环线）北段在建的荆沙大道将连接玉桥开发区、318国道、207国道与古城，同时现有的长途客运站将迁至荆沙大道，荆沙大道将成为连接荆州与外界的主要枢纽，届时周边区域将会迅速发展。　　小结：荆州市区总面积不大，被古城占去大部，荆州区以旅游为主，但原古城毁坏严重旅游资源极差，荆州区困古城墙限制没有可供发展土地，5年前，荆州市政府由荆州迁往沙市，加上以前的北京路商业区，目前荆州经济、政治区域主要集中在沙市区。荆州市区四至的特点决定其城市发展方向只能向北发展，西侧是荆州古城区，为文物保护区域，南部为长江，是自然障碍，东侧是92年建立的玉桥开发区，作为工业

6、兴市的发展基地将建数个工业园。只有北侧还是一个空白。荆州市政府五年前迁到江津西路而繁华北京路，足以证明政府引导的城市发展方向是向城区的东、北方向。(3)经济发展：主要经济指标：指标2001年2002年完成值（亿元）所占比例%完成值（亿元）所占比例%同比增幅%第一产业93.5028.3396.7126.933.43第二产业134.2840.69148.5641.3710.63第三产业102.2230.98113.8331.7011.36GDP总值330.00359.18.821)产业结构：与省内其他地区相比，从统计数字上来看，2002年荆州市ＧＤＰ总量居全省第５位。第一产业占全省的第2位仅次

7、于襄樊，是农业极为发达的市区。其中第二产业占ＧＤＰ的比重低于全省平均水平，居第１２位；规模以上工业增加值居全省第６位，落后于武汉、襄樊、十堰、宜昌和孝感。第三产业产值全省的第二位，仅次于武汉，商业极为发达。从而看出荆州是湖北省的农业和商业大市，但工业较差，产业结构与当今的城市发展极为不协调。在90年代曾经培育出了“活力２８”洗衣粉、“沙松”电冰箱等知名牌，这些名牌产品相继萎缩甚至从市场上销声匿迹。1)城市产业发展方向：在