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1、1引言房地产开发企业是通过开发符合市场需求的房地产来获取最大化利润的经济组织，是我国房地产企业的主体，通过组织开展投资决策、规划设计、风险控制、市场营销等活动，向社会提供符合市场需求的房地产商品，其运行的状况直接决定了房地产行业的发展状况。在我国当前宏观调控措施频频出台的情况下，房地产开发企业的前途和命运引起了人们的普遍关注。本文从理论上探讨和总结房地产开发企业成长的障碍因素，并试图提出相应的对策，这对于指导房地产开发企业的实践具有十分重要的意义。2我国房地产金融业的发展现状随着国家加快住宅产业的发展，居民住房消费商品化水平的提高，房地产金融业的规模正在不断

2、扩大，占商业银行业务的比重不断提高；中国人民银行也更加注重住房金融体系的完善，住房金融业务的经营机构也由过去建设银行等少数银行经营发展成为多家商业银行共同经营，住房金融市场已经开始由过去少数银行垄断经营发展到多家银行为重新分割市场份额而进行激烈的竞争。2.1、住房消费贷款各地发展态势不平衡为深化住房制度改革，促进住房建设与消费，国家先后出台了一系列的住房与金融政策，为住房消费贷款业务提供了良好的发展契机。各家商业银行根据国家的政策导向相继采取各种措施，加大住房金融业务的经营力度，使得住房消费信贷业务取得前所未有的快速发展，但由于受当地经济发展状况及房改进程的

3、制约，个人住房贷款业务发展较快的地区多集中于东南沿海地区，上海、广东、北京、浙江、江苏、福建和厦门等省市，占到贷款业务量的50％以上。中西部地区发展虽有起色但仍较落后，这与该地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信度等紧密相关，体现了资金运动的特征和规律。2.2、住房信贷结构向住房消费贷款倾斜根据国家宏观政策和住房市场的发展需要，商业银行住房信贷结构呈现重心转移，由过去重点支持住房开发贷款转为重点支持住房消费贷款。截止1999年底，工、农、中、建四家国有商业银行当年自营性个人住房贷款余额占房地产贷款余额的比重分别为65．29％、21．36％、72．

4、69％和35．38％，且有继续增大的趋势。3、中国住房金融业发展的制约因素目前，我国居民住房市场化程度低，交易规模小，居民购房有支付能力的需求不足。具体来说制约住房金融业务发展的主要因素有：房价和居民家庭年收入比，住房制度改革，住房产权政策和住房抵押相关法律规定，住房抵押贷款二级市场的开放等。3.1房价和居民家庭年收入比房价和居民家庭年收入比是居民能否进入住房市场实现购房消费，住房市场能否正常发展的关键，也是影响住房金融业务发展的重要因素。房价和居民家庭年收入比偏高，特别是像北京、上海、广州这类的大城市，房价和居民家庭年收入比过高，把大部分中低收入居民家庭挡

5、在住房市场之外。造成我国房价和居民家庭年收入比偏高的原因是成本推动和需求拉动以及职工收入中住房消费含量不足所至。我国房价偏高与房屋建设成本上升，房价中包含不合理的税费和开发商追求过高利润有密切关系，也与长期以来市场主体错位，集团单位大量进入市场，对商品房表现出不正常需求有关。影响房价与居民家庭年收入比的另一个原因是旧体制下在职工工资外运转的住房工资含量目前尚未全部理人工资之中，广大中低收入居民家庭尚无实力进入商品房市场，因而严重制约住房金融业务的发展。3.2住房制度改革住房制度改革的不断深入对住房金融业务发展起了巨大的推动作用。但住房制度改革的渐进性也抑制了

6、住房金融业务快速发展的步伐。从公房租金改革与售价改革的不同步，大部分地区住房公积金制度有待进一步完善，尚未形成调动人们购房积极性的调节机制，到1998年出台的以停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化为核心的住房制度改革方案，商业银行的住房金融业务也走过了从朦胧到清晰、从弱小到较具规模，并将逐渐扩大和规范的改革与发展的进程，体现在住房信贷投入渐趋理智、住房信贷结构趋于合理、住房信贷品种根据市场需求应运而生。3.3住房产权政策和住房抵押相关法律规定但是我国住房产权政策的不明晰以及住房抵押有关法律规定的不健全，也对住房金融业务发展造成不利影响。目前我国公房出售有

7、标准价、成本价，有安居房价、经济适用房价和商品房价，住房产权有完整产权和不完整产权，完整产权有含地价的产权和不含地价的产权，购买在划拨的土地上住房，有国家产权和个人产权的划分，单位购买在政府出让的土地上建成的商品房，再按房改成本价卖给职工，有单位产权和个人产权的划分。由于住房产权复杂多样，产权界定不清晰，购房人的权益缺乏政策法律保护，随之而来的问题是住房抵押问题。居民购房贷款最主要的担保方式是以所购住房做抵押，然而现实中住房建设除五证齐全的商品房能办理抵押登记外，其他住房都办不了抵押登记。即使政府出台有关规定，能办理抵押登记，届时处分抵押住房的收益仍有很大不

8、确定性，这涉及到抵押权人和政府(或单位)利益的分配问