项目商务策划书0406281.doc

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1、项目商务策划书040628(1)————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2合肥光大国际广场项目商务策划书(讨论稿)55目录第一章………………………………………………………项目概述第二章…………………………………………………项目市场分析第三章……………………………………………项目资源条件分析第四章…………………………………………………项目开发模式第五章……………………………………项目开发战略与进度安排第六章…

2、………………………………………………项目组织机构第七章………………………………………………产品与市场定位第八章…………………………………………………营销传播推广第九章………………………………………………项目实施与管理第十章…………………………………………成本测算与效益分析第十一章……………………………………………………物业管理`55第一章、项目概述一、项目背景1、光大国际广场项目原名“安徽银沱商业中心”，为安徽银沱实业股份有限公司于1995年始开发的项目，由于经营不善，合肥市中级人民法院于2002年3月2

3、1日依法裁定“银沱公司”破产还债，2002年5月20日安徽省高级人民法院下达了终审民事裁定书，“银沱公司”正式进入破产清算程序。2、2003年3月31日，合肥光大置业有限公司参加了合肥市中级人民法院组织的银沱金贸区项目的竞买会，由于双方报价问题，银沱金贸区项目在本次竞买会上未能成交。3、随后合肥光大置业有限公司继续与银沱项目破产清算组进行洽商，最终双方达成了项目转让的协议，光大置业公司取得了银沱金贸区项目，并将项目更名为“光大国际广场”。二、项目概况1、项目地理位置光大国际广场位于安徽省合肥新站综合开发试

4、验区，合肥火车站对面，两条主干道胜利路和站前路交叉口西南，区位优势明显。2、项目用地项目用地呈长方形，总占地25927M2（约39亩），其南北长200米，东西宽130米，地势平坦。光大国际广场项目土地性质为商业办公用地，土地等级为商业用地三级，土地使用年限自1995年6月起为50年。3、项目建设现状55按原“安徽银沱商业中心”的规划，该项目定位为商业综合体，其功能包括商业、办公、餐饮、旅馆服务等，整个项目分为A、B、C、D四区，规划总建筑面积9.7万M2，具体如下：A区总建筑面积为10827M2，其中地下

5、车库1710M2，1-2层商业面积3952M2，3-5层宾馆客房面积5165M2，工程已竣工并投入使用。B区总建筑面积31487M2，其中地下车库与设备房面积3125M2，1-5层商业面积17459M2，6-16层写字楼面积10903M2，现主体结构与内外装饰工程基本完成。C区总建筑面积19550M2，为5层中等规模商业建筑，目前处于建筑主体工程封顶状态。D区规划中为星级酒店，现仅完成正负零地下二层工程。55第二章、项目市场分析一、合肥市房地产市场总体运行情况在国民经济快速增长的大环境下，合肥市住宅建设与

6、房地产开发经营呈高幅增长，快速健康协调发展的良好态势，主要经济指标屡创新高：1、2003年合肥市房地产主要指标房地产开发完成投资95.26亿元，其中住宅投资额69.51亿元，与上年同期相比分别增长了138.09%和188.30%。商品房施工面积1071.71万M2，其中住宅829.89万M2，分别增长了78.26%和66.77%。商品房竣工面积369.39万M2，其中住宅291.99万M2，与上年同期相比增长了76.69%和74.61%。商品房销售面积284.00万M2，其中住宅243.46万M2，同比分

7、别增长了45.95%和35.57%。房地产开发投资占全市GDP的20%，占全社会固定资金投资的39.69%，成为拉动全市经济增长的强劲动力。（以上数据反映出商业、商务等非住宅物业开发的增长速度高于住宅的增长）2、2004年1季度合肥市房地产主要指标统计显示，1季度合肥市完成房地产开发投资18.29亿元，施工面积达934.29万M2(含上年转接702.32万M2)，其中新开工面积231.97万M2，竣工面积39.91万M2，现房销售面积32.57万M2。二、合肥市写字楼市场合肥写字楼市场的趋于活跃，是近两年

8、来房地产高速发展的必然结果。551、市场供应量目前合肥市场上主要在售写字楼共有10多家，总面积达30多万M2，有七成以上是2003年下半年以来新开盘面市的写字楼，2004年合肥市写字楼市场仍将保持大幅上升态势。2、销售价格目前合肥市写字楼销售价格大多集中在3000-5000元/M2，其中包括一些综合楼，如果以纯写字楼来看，目前的销售均价已达到4500元/M2，与全国写字楼平均销售价格4895元/M2相比，合肥市写字楼总体价格仍