滨江新城还房超市财务分析+农贸市场.doc

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1、财务分析一、财务评价依据（一）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。（二）现行财税制度。（三）建设单位提供的有关资料等。（四）本次财务评价数据均为项目建设及建成后的增量数据。（五）全部投资财务基准收益率取10%（税后）。（六）现行增值税率17%、所得税率25%，城建附加7%、教育附加5%。（七）项目投资1000万元，建设期1年。二、经济效益分析1、营业收入（1）超市营业收入超市客源及消费主要有三个方面：一是还房小区住房约3500户，目前入住约2000户，预计每年新增入住按10%增长，按60%住户在超市消费，每户消费额30元/日；二是北师大师生，目前在

2、校生400人，第一营业年度在校师生约1000人，预计以后每年新增师生约2000人，预计60%师生在超市消费，每人50元/周；三是主要周边小区，拟开行周边小区往来班车，每天预计接送到超市消费客人约300人，每人消费30元/日。经测算，项目投入运营后，第1年营业额1822万元，第2年约2092万元，第8年进入正常运营，年营业额3842万元。　（3）租金收入周边门市面积1960平方米，出租40元/平方米，年收入约94万元。2、税金及附加该项目建成后可实现年税金及附加28万元。3、成本费用总成本费用由商品采购成本（按销售额的82%计）、耗材及包装、水电、折旧摊销

3、、修理费、管理费（物业管理及其它）、运营费用，第1年经营费用2104万元（含增值税进项税），正常年（第8年）经营费用3837万元（含增值税进项税）。4、损益与静态盈利分析该项目经营期第1年利润总额-84万元，第3年开始盈利，正常年（第8年）税前利润443万元，税后利润332万元。5、现金流量与动态盈利分析主要财务指标税后内部收益率为13.3%≥基准收益率10%，静态投资回收期8.75年。项目投资财务净现值318万元≥0主要财务指标显示，项目可行。　附表1　收入估算表　附表2成本费用估算表　附表3　利润及利润分配表　附表4　现金流量分析表　农贸市场经营分析

4、1、营业收入（1）摊位收入摊位共93个，租金每月按150元/个，第1-2年免租，第3年收入8.37万元，第4年至第10年每年收入16.74万元。（2）门市租金收入周边门市面积44间845平方米，出租30元/平方米，年收入约30.42万元。2、税金及附加项目正常年税金及附加7万元。3、成本费用总成本费用由管理人员水电费、折旧摊销、修理维护费、管理人员工资、物理管理费，第1年（半年）经营费用39万元（含增值税进项税），第2年经营费用7万元（含增值税进项税）。4、损益与静态盈利分析该项目经营期第1年利润总额-27万元，第2年利润总额-53万元，第3年利润总额-

5、46万元，第4年至第10年，每年利润总额-39万元。在10年经营期内亏损401万元。　营业收入表利润表成本费用表