无锡北塘区运河片区投资分析20130125 (1).ppt

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1、无锡北塘区运河湾项目可研分析12013年1月首创华夏九城运河湾六地块在北塘区具体分布位置图3片区六地块基本经济指标项目名称用地面积（亩）容积率建筑面积（㎡）商业面积（㎡）居住面积（㎡）地下建筑面积（㎡）麒麟地块330.511.5330513.45143068.95187444.5058102.69丽新路地块174.602.5291000.1558200.03232800.1283142.90惠元面粉厂46.961.237568.0237568.020.0010733.72江南船舶厂地块150.142200186.77200186.770.005

2、7196.22小天鹅精密制造厂125.172166893.4216689.34150204.0847683.83第三制药厂107.972143960.0728792.01115168.0641131.45合计935.351.881170121.87464505.12685616.75297990.814片区六地块土地成本序号地块名称用地面积（㎡）亩容积率亩均土地成本（万元/亩）政府提留22%土地成交价（万元/亩）土地出让价格（万元）契税1麒麟地块220342.30330.511.50560.00185078.287403.132丽新路地块116

3、400.06174.602.50702.73154.60857.33149681.775987.273惠元面粉厂31306.6846.961.20430.8794.79525.6724684.03987.364江南船舶厂地块100093.38150.142.00627.16137.98765.14114872.204594.895小天鹅精密制造厂83446.71125.172.00185.0140.70225.7128250.771130.036第三制药厂71980.04107.972.00541.80119.20661.0069414.262

4、776.57合计623569.17935.351.88527.00115.94642.93571981.3022879.25土地出让金+契税：594860.66万元亩均土地成本：636万/亩土地成本（建面）：5172元/㎡5项目定位山色运河岸游憩锡城湾打造苏锡常城市中央文化休闲商业圈CCRD四大功能版块第一版块：祠堂氏族文化（百家非遗）再造第二版块：都市创意休憩广场第三版块：现代时尚主题商业第四版块：物联网生态宜居小镇功能定位6项目定位之麒麟地块现代时尚主题商业花园洋房麒麟地块业态配比名称面积（㎡）花园洋房187444.5商业风情街70000购

5、物中心43068.95特色主题商业30000地下室58102合计330513.457麒麟地块销售物业定价参考花园洋房建筑面积10000元/㎡商业风情街35000元/㎡购物中心30000元/㎡主题特色商业30000元/㎡地下停车库120000元/个8麒麟地块销售物业面积及销售收入可售面积花园洋房建筑面积187444.5㎡商业风情街70000㎡购物中心10%4306㎡地下停车库150%22441.076㎡主题特色商业30000㎡销售物业收入花园洋房187444.50万元商业风情街245000万元购物中心12920万元地下停车库110896万元主题特

6、色商业90000万元合计546261万元9麒麟地块自持物业面积及资产市值自持物业购物中心290%38762.055㎡地下停车库250%36320㎡人防车库13221㎡自持物业购物中心290%116286万元地下停车库20.510896万元合计127182万元10开发周期土地合同签订后，36个月开发完成利润表项目金额（万元）销售收入546261.25总投资346633.79其中：土地成本192481.41前期成本11264.87建造成本138397.64不可预见费4489.88销售费用13755.69营业税金及附加30160.66利润94527.

7、48企业所得税23631.87净利润（现金）70895.61自持资产价值127182.2311麒麟地块最终收益净利润（现金）70895.61自持经营资产价值127182.23合计198077.8412项目定位之惠元面粉厂地块商业街室内主题公园惠元面粉厂地块业态配比名称面积（㎡）室内主题公园20000特色商业17568地下室7513.60合计4508113开发周期-惠元面粉厂地块土地合同签订后，25个月开发完成利润表项目金额（万元）销售收入63291.33总投资69149.82其中：土地成本25671.39前期成本1044.59建造成本41167

8、.48不可预见费1266.36销售费用1593.55营业税金及附加3544.31利润-25226.75企业所得税0净利润（现金）-25226.75自持