浅谈某某集团房地产开发企业成本核算指导.pdf

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1、2014年5月建材与装饰建设经济浅谈某某集团房地产开发企业成本核算指导陈颖聪（福建清华建筑设计院有限公司350001）摘要：近年来，房地产发展迅速，而且规模越来越大，大公司大集团公司比例在逐年的提升，房地产产业得到前所未有的发展，面对激烈的市场竞争，房地产公司开始纷纷寻找如何合理、有效地实现房地产项目开发成本的控制与管理的途径，使利润得到最大化，结合房地产标杆企业成本管理方法，介绍了集团项目成本核算的几个方面的方法和相关措施。关键词：过程控制；成本科目；项目分类中图分类号：F275.3文献标识码

2、：B文章编号：1673-0038（2014）19-0243-02前言层车位应根据当地政府法规、项目销售承诺等具体情况确定是否房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环独立核算。通常情况下，如当地政策法规规定其可以销售，且在销节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求售合同中明确其所有权归泰禾所有，则应独立核算，预留相应成以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本；人防地下室不论其是否作为车库，均应作为配套设施，成本全本核算是一个系统的工作，从目标成本到工程

3、实施以及项目的部摊入相应可售产品中；个别地区有当地政策允许其销售的，则交房贯穿了开发全过程，如何进行成本核算显得尤为重要。作为独立核算对象；会所处理问题：按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所1成本核算的基本程序应作为成本对象独立核算，预留相应成本；有明确约定所有权归成本核算的一般步骤：根据成本核算对象的确定原则和项全体业主的会所，则应视为配套设施，相应成本应该将全部摊销目特点，确定成本核算对象，设置有关成本核算科目，核算和归转入相关的可售产品中；混

4、合性质会所（部分可售、部分为配套）集开发成本及费用；受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用应根据其可售和不可售部分建筑面积分别按前述两种方式处理。在各成本核算对象之间的分配方法、标准；确划分已完工和在建教育及其他设施处理问题：无偿将产权移交政府的以及销售合同开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本；正确划中明确约定产权归全体业主所有的教育及其他设施应作为公共分可售面积、不可售面积（按政府主管部门规定划分）.根据有关配套，成本全部摊入其它可售产品中；有偿移交政府的教育及其规定分别计算可售面

5、积、不可售面积应负担的成本。它配套设施，应作为核算对象单独核算成本，核算成本中是否包2成本核算对象的确定括地价视购入土地时是否计入教育配套部分地价决定，移交费用2.1成本核算对象的确定原则与实际成本的差额计入当期损益；产权属于开发商的教育配套，可售性原则：是区分是否作为成本核算对象的基本原则。如按以下方式分别处理：按出售方式的，应单独作为成本对象，按商果某一类开发产品可以对外经营销售（含持有物业），则应当作业方式处理；由于教育配套设施收费按政府指导价而导致收益较为独立的成本对象进行成本核算；定价

6、差异原则：是区分不同成低，该教育配套的全部开发成本分摊至相应可售产品中；如果开本对象的标准之一，如果不同产品其预期售价存在较大差异，则发商或者开发商委托的教育机构有权自主定价的，则应单独作为应单独归集核算其开发成本；产品明显差异原则：指所开发的产成本对象。品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大成本核算对象的具体设置举例参见图1。时要分别作为成本核算对象；功能区分原则：指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异；便于成本费用的归集：指确定成本对象时还

7、要考虑成本费用归集是否方便的因素。2.2成本核算对象的确定方法一期开发完毕的项目，按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层图1成本核算对象的具体设置洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、超市、百货、影院、可售车位等不同的可售产品类型划分成2.3成本费用项目科目及核算内容本核算对象；成片分期（区）开发的项目，应分期分别核算。在此淤土地获得价款；于开发前期准备费；盂主体建筑工程费；榆基础上，若同一期开发完毕的项目所述可售产品类型，则再按可主体安装工程费；虞社区管网工程费；愚园林

8、环境工程费；舆配套售产品类型划分成本核算对象；在同一建筑物上若有商业裙楼、设施费；余开发间接费。住宅公寓、办公写字楼、可售车位等不同功能的可售产品，应按2.4成本费用的归集与分配功能划分成本核算对象；车位的处理：计容积率的地上车库（一若土地价款能直接归属成本核算对象的，可将相应部分土地般情况下均可售）作为核算对象单独核算；地下、半地下及架空成本直接计入特定的成本核算对象中；若不能直接归属，则通过·243·建设经济建材与装饰2014年5月设定分摊方法分配计入相关成本核算对象，方法如下：工建设时间分