房地产开发企业成本核算指导

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1、----------专业最好文档,专业为你服务,急你所急,供你所需-------------文档下载最佳的地方Wjy房地产开发企业成本核算指导1、总则(1)为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定,以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求,制定本指导。(2)集团房地产开发企业成本核算的任务是:建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象

2、,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题,以便寻求降低成本的途径。(3)各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督。2、成本核算的基本程序成本核算的一般步骤:第一步:根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。第二步:按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用。第三步:按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成

3、本核算对象之间的分配方法、标准。第四步:将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。第六步:正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本。第七步:正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。第八步:编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。-------

4、---专业最好文档,专业为你服务,急你所急,供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档,专业为你服务,急你所急,供你所需-------------文档下载最佳的地方3、成本核算对象的确定(1)成本核算对象的确定原则:应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。(2)各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象。①单体开发项目,一般以每一独立

5、编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。②在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象。③对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。Ⅰ成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。Ⅱ同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。Ⅲ同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。

6、④根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。(3)成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定,不得随意改变,以保证成本核算的准确性。4、成本费用项目及核算内容(1)开发产品成本核算应视开发产品的具体情况,按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项:土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费---------

7、-专业最好文档,专业为你服务,急你所急,供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档,专业为你服务,急你所急,供你所需-------------文档下载最佳的地方建筑安装工程费配套设施费开发间接费(2)各成本项目的开支范围如下:①土地征用及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权而发生的各项费用,主要包括以下内容:Ⅰ 土地征用费支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费,交纳的契税、耕地占用税,土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。Ⅱ拆迁补

8、偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出,安置及动迁支出,农作物补偿费,危房补偿费等;拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐,分别冲减有关成本。Ⅲ市政配套费指向政府部门交纳的大市

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