浅议房地产开发经营风险分析及对策.pdf

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1、建设经济·财会·统计■髓盆装持2012年01月浅议房地产开发经营风险分析及对策赛其国(马龙县住房和城乡建设局)摘要：房地产开发经营过程必然伴随着各种风险，房地产开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的风险管理，主动识别、评估及应对风险强化对风险管理过程的监控，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力。保障企业的可持续发展。关键词：房地产开发经营；风险分析：风险应对房地产开发经营具有投资规模大、开发周期长。受地块位置影响显著、涉及面广及开发受自然条件限制等特点。房地产开发项目的特点决定了项目

2、开发过程中存在较大的不确定性，影响项甘顺利进行的因素很多，发牛风险的概率较高。l房地产开发过程的风险分析由于各阶段所进行的T作不同，风险的性质和风险因素发生的概率也不同。房地产开发经营的整个过程可以分为投资决策、土地获取、项目建设及项目租售四个阶段，在这一过程中．风险发生的概率依次减小。投资决策阶段由于不确定性因素众多，故风险发生的概率最大，而此时，由于处于房地产开发之初，资金的投入量并不大。故如此时发生损失，一般从货币量上来看并不巨大。而随着工程的持续进行，不确定性日益减少，而投入的资金量却日益增大，

3、如此时风险成为现实，那么企业将面临无法挽回的损失。1．1投资决策阶段风险分析在房地产开发经营中，这一阶段是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段．决策的正确与否关系到这个开发项目的成败。如项目地块选择失误，将导致项目在后续运作过程中处于被动局面。其风险主要来源于政策风险、投资时机、物业位置、物业类型、投资方式选择不当等。1．2土地获取阶段风险分析这一阶段的主要工作肓：地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的町交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报

4、告。这一阶段的风险是地块、地段选择失误，地块价格与价值相背离，地块不利于设计规划，地块整治费用太大，调查对象有误，购房者心理和行为分析出现偏差，产品的市场客户群判断失误，产品市场定位失误等。13建设阶段风险分析这一‘阶段主要风险是指在施工过程中南于管理不善、措施不当等引起的技术风险和内部决策与管理风险。该阶段是技术性工作主要集中的阶段，施工过程中技术风险主要是由建筑设计与计算失误、建筑生产力因素短缺、施工事故及信息传递不畅引起的风险。该时期是决定工期的重要阶段，时间管理和沟通管理有效性显得尤为重要。该阶

5、段的主要任务为工程项目建设，进行开发项目设计，采用合适的招标模式，选择承包商，拟定合同条款，签订承包合同。在施工过程中采取各种措施确保工bJLJLJLJI—叠—羹—生一叠一叠—叠^叠—寞—支一生—叠—叠—壹—叠—羹^L叠—建—叠—羹—竞^壹—叠—羹^生—生^叠^盘—生—电^寞—盎—奠—叠—奠—叠—叠—盎—寞—盘—^—叠—女^L、嘻效的工程造价管理模式顺应而出，而建设工程造价管理改革涉及建筑市场上各方面的经济利益关系，也将对整个国民经济改革与发展产生重大影响。医此，建设工程造价管理改革必须在有相应配套改革

6、措施的基础上，积极稳妥地进行。3．1制定一系列相应的法律、法规及部门规章国家及建设行政主管部门根据建筑业市场的实际，规范工程造价计价行为，合珲确定投资，有效控制工程造价．维护工程建设各方合法利益。提高投资效益，相应地出台一系列配套法律、法规及部门规章，各省、市结合本地实际，相应地出台适合地方特色的地方法规，如《建筑法》、豺召标投标渤、《建设工程工程量清单计价规范》、踺设工程造价员管理暂行办渤等等．使我国市场经济体制下的工程造价管理的计价体制有了进一步的发展，实现了从传统的定额计价模式到-I=程鼍清单计价

7、模式的转变，确定了建筑工程计价依据的法律地位，一个崭新的阶段开始了。3．2明确工程造价管理部门职能．改革管理方式好的政策要有人去执行、去监督，法律、法规及部门规章要有入去贯彻。工程造价管理机构的恢复和工程造价管理制度的建立。适应形势的发展要求，顺应而出，各级、各地建设行政主管部门肩负着本行政区域内的建筑工程造价管理工作。作为具体的执行主体——工程造价管理站，对工程造价管理范围和管理的职能得到进一步明确。首先，它应该是全面的、专业的深入到建筑市场造价范围内各个经济活动过程去，参与建设工程从项目筹建到竣工验

8、收全过程造价管理活动，并与与之相适应的主管合同立约前的设计部门、招投标部门、监理部门、质监部门相辅相成、台前台后协同管理，对合同的评价方法、造价条款、市场价格信息、造价咨询机构和队伍等等进行监督管理。今后，造价管理部门更多要做的工作是对政府相关部门发布的价格政策的解释、协助政府有关部门制定统一的工程量计算规则、统一分部分项名称、统一计量单位等工程量清单计价规范内容的完善工作，使承、发包双方在工程量计算方法上有统·266·一的术语和内涵的理解