产权复杂性与传统居住型历史地段更新﹢——以南京大油坊巷历史地段为例.pdf

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1、综述产权复杂性与传统居住型历史地段更新——以南京大油坊巷历史地段为例徐海博南京工业大学江苏省210000摘要：南京传统民居型历史地段的更新正在经历着转变，从大绝大多数私宅住户同时表示，自我出资的前提是允许在房屋更新规模搬迁、推倒式重建转向以延续原有生活结构、保存原有社会网中增加建筑面积或建筑层高。络、提高居民生活水平、充分调动居民参与社区营造为目标的保绝大多数公房住户不愿出资进行房屋修缮，其认为房屋不属护。原住民是否能够作为更新主体参与到社区更新中是实现社区于自己的私有财产，修缮工作应由收取租金的责任主体承担。只更新的关键，街区中复杂的产权关系和模糊的产权权责利主

2、体限有少部分居民表示愿意与政府共同出资完成房屋修缮，但是也只制了居民成为参与主体的可能性。文章对南京大油坊巷历史地段愿意出一小部分的维修费用；当在访问中被问及有关购买产权问更新中的产权问题进行了微观、细化的研究与分析，同时与国内同题时，住户对公房私有化的热情很高，在房屋价格参照1～1.5万／类历史地段更新中的产权问题处理方式进行比较分析，发现只有m（2周边房屋均价约3万／m2）的情况下，55%以上的住户愿意通过产权明晰、政策灵活、市场运作，才有可能为“小规模、渐进式”的更一次性付款或分期付款的方式购买现在居住的公房。新提供结实的路基。关键词：南京；传统居住型历史地

3、段；产权复杂性；原住居民一、产权问题调研1.大油坊巷场地产权概况大油坊巷产权类型主要分为直管公房、私房以及单位住房三种类型，其中直管公房的产权属国有，其管理、修缮以及改造归属地方政府；由于大量国有企业已经破产，大多数单位公房实际上处于“失管”状态。在调研的512份问卷统计中，直管公房共300户、私房住户共155、单位住房共57户，单位住房和直管公房的总数占总体的69.7%。通过统计可知，场地内公房比例较多，这也说明场内绝大多数的原住民只有房屋的使用权而并无房屋的产权，同时公房的租金费用（约平均每户53元／m2）远远无法满足庞大的修缮成本，因此导致了社区中多数公房处

4、于“失管”状态，在整体上也造成了社区整体建筑风貌的破旧。在实地的调研中还发现存在多种产权现象并存的复杂产权关系（图1-1）。小结：综上对现状产权的梳理及意愿的统计，不难发现复杂的产权关系是导致场地房屋修缮的不及时和更新困难的主要问题，同时，由于接近70%原住民没有房屋的产权，进而导致原住居民社区参与意识浅薄，缺少了居民主体的积极参与，“自下而上”的社区参与式更新理念也无法推行；2.产权归属模糊导致更新动力不足对于有明确产权的私房住户来说，一般具有积极主动的更新意愿，也愿意自我出资完成房屋修复或复建；对于公房住户来说，其不拥有房屋的产权，只有房屋的使用权，房屋与自身

5、利益浅薄，而在拆迁的情况下，公房住户会得到大部分的房屋拆除补偿，因此缺乏主动出钱修缮的意愿，导致“自下而上”更新动力不足，社区参与意识浅薄。3.产权的权责利界定不清导致保护与更新行为缺失产权的权责利界定不清，客观上推动了很多利益主体对建筑修缮工作的责任推脱，简单的修缮无法从根本上解决房屋破旧的问题。同时，由于社区内公房比例大，房屋本身又需要定期修缮，而平均每户53元／m2公房租金费用远远无法满足庞大的修缮成本。除此之外，如若房屋进行拆迁，绝大部分拆迁补偿费用又归住二、产权复杂性影响居民作为参与主体户所有（门东地区公房拆迁补偿分配为住户90%，管理部分10%）因1.

6、产权的合理处置方式是社会结构稳定的保障此造成场地房屋修缮不及时，责任主体缺失，修缮资金缺口大。原住居民产权处置方式是否得当将是原有社会结构能否保持4.产权主体不同产生不同更新意愿（表1-1）的关键因素，南京以往在传统居住型历史地段的产权处置方式上，产权主体不同，其更新的意愿也大相径庭。同时，在更新中处缺少了对场地内复杂产权关系的梳理和居民改造意愿的关注，从于弱势群体的居民，其意愿具有强烈的自我性，在某些方面这种建而破坏了居民的切身利益和原有社会结构的稳定性，缺少原住民，立在个人利益最大化的意愿与现有相关政策规定互相矛盾。原住民保有率也无法保证。私宅住户普遍愿意自我

7、出资完成房屋的修缮或复建。但是，2.产权明晰化是“小规模、渐进式”更新的基础483装饰装修天地在以公有产权为主体的传统居住型街区中，产权所有者缺失宅，提供较低购买成本；三是房屋拥有着可优先购买居住房屋的部造成的产权权责利分配错位，无法为居民获取相应利益提供可靠分产权，在一定年限内购买剩余房产。此外，政府在可将产权出售的依据或保障。居民不拥有产权也就不认为自己应该承担社区更得到的费用作为街区基础设施更新和房屋修缮资金。新的责任，更不愿意花费财力人力对其房屋进行修缮，在根本上也3.建立共有产权无法获得归属感、缺乏参与社区更新的动力。原住居民是否能够对于公房产权稀释后所

8、余下的公有