关于房地产项目成本控制的思考.pdf

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1、经济论坛关于房地产项目成本控制的思考靳海江（中国水电建设集团房地产有限公司，北京100107）摘要：利润是企业生存之源，企业的生存发展都是为了在正常经营中求得利润最大化。作为企业除了提高自身实力外，努力降低产品经营成本，才能在日趋激烈的竞争中生存下去。增强企业的成本控制能力，使企业具有发展的活力和顽强的生命力，实现可持续、科学、又好又快的发展。因此，成本控制是房地产企业生存发展的关键因素。本文就房地产项目的各个环节进行分析，以提高房地产企业的经济效益。关键词：房地产项目；成本控制；控制原则中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1674—3024（2013）12—2

2、84—02要达到成本控制的目的，需要更多地关注设计。一个项目前言从规划方案开始、其设计工作（施工图设计、材料部品选择、房地产成本控制的涉及部门一般包括房企内的财务、二次深化设计、现场设计配合等）从宏观到微观、涉及各采购、成本、工程、预算等部门，还涉及对外的规划、国土、个专业、始终贯穿于项目开发的整个过程。无论是哪一个房管、建管、税务、设计等单位，大量的信息需要分析处设计环节，成本人员都应该了解和关注。越具体的设计工作，理，信息传递的速度和准确性将直接影响到成本控制，所成本人员的参与深度及可发挥的影响越大。以，各部门积极配合，灵活应变，及时、准确地沟通协调，3.1施工图阶

3、段成本控制并根据变化调整成本控制目标和方法，才能更好控制和有（1）面积指标复核：可售面积与建设面积比；地下面效降低成本。积指标。（2）结构限额指标复核：结构含钢量混凝土含量等1房地产企业成本控制的原则是否超限额指标。科学完善并落地生根，环环相扣地形成规范链条，做（3）材料配比工程量复核：包括外墙装修、室内装好各关键环节的成本控制是房地产成本控制的原则思路。修材料工程面积；材料性能标准与单价；健康住宅技术工房产开发的产业链长，各环节都是成本控制的点位，成本程量与造价。控制制度应涵盖每一个环节，项目预测、综合计划、执行（4）通过标准化设计，固化不同建筑类型涂料、面砖控制

4、、精细核算、重点分析，是成本控制工作的核心内容，等选择；通过部品材质、安装工艺的标准化提高设计速度、是成本控制工作执行力的重点。要从预测、计划、控制、施工质量；通过大批量采购方式降低成本。核算、分析、考核的流程上去建立完善制度，用规范的制3.2审图度去指引成本控制工作的落实；制度应涉及人、财、物的扩初及施工图设计过程中，根据施工图设计单位的设管理，资金、时间、合同、设备、质量等多要素的管理；计配合进度，实施过程图纸审查及方案优化；施工图完成要实现全过程的成本控制，涉及成本估算、成本目标、工后，聘请外部专家组织图纸审查并做好施工图交底。甲方、程预算、成本计划、成本实际发生

5、核算，从而全面实现对设计单位、咨询方对此限额指标进行三方确认后开展施工开发项目各个阶段成本进度的掌控。图设计。通过考察、咨询市场各类建筑产品设计成本，编制不同类型建筑产品设计限额指标数据库指导规划方案及2投资决策阶段的成本控制施工图设计。建设项目决策阶段是工程造价控制的关键阶段，工程4招标阶段的成本控制造价的合理性取决于项目决策的正确性，项目决策的深度影响工程造价的精度。因此，在建设项目拟建之前，运用工程招投标成本控制的核心是合同价款的确定以及合多种科学手段综合论证建设项目在技术上否先进、实用，同的签定，具体工作有清单的编制、标底的编审、资质审查、在财务上是否盈利，作出

6、环境影响、社会效益和经济效益询标、合理低价中标、确定合同类型、约定合同条款等。的分析和评价，以及建设项目抗风险能力等的结论，从而（1）在招标文件编制过程中，需注意明确工程与总包、确定建设项目是否可行以及选择最佳实施方案等结论性意各专业、各分包单位之间的施工界面划分，避免不必要的见，为投资决策提供科学的依据。项目决策阶段工程造价真空地带。加强界面划分的评审，以免造成工作内容重复、控制的主要任务有：缺漏项目。（1）以方案的投资估算额作为方案选择的主要依据，（2）在招标文件中请把施工合同全部附在后面，作为根据投资者的投资意图，综合考虑多种决策因素，对项目招标文件的组成部分，可

7、以将各类条件均在合同体现及明进行多方案的技术经济分析和经济评价，选择技术可行、确，这为后续的施工合同签订带来太多的便利和好处。经济合理的技术方案。（3）招标文件描述需认真斟酌，做到措辞严谨、考虑（2）在对建设方案进行技术经济分析的基础上，编制周全。并审查决策方案的投资估算，确定项目的造价控制目标。（4）合同条款的审核要点a.承包范围及工程内容：此部分应该表达清楚，界限3规划设计阶段的成本控制明确。内容较多不能一一说明的，应使用概括性语音，如影响成本最主要的因素是设计，一个不经济的设计，“施工图纸范围的一切内容”等，以免承包人以合同未包括无