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1、城市规划与房地产开发的协调机制饶晓婷(长江大学,湖北荆州434000)摘要:为解决城市规划和房地产的矛盾引发的社会1.2房地产开发对城市规划的反作用问题,研究两者的基本特点和相互关系,从中找出它们的1.2.1房地产开发对城市空间结构的影响作用内部联系,提出协调城市规划和房地产开发发展的有效措老城区的更新改造不仅要更新老城区衰败的建筑物、施,为我国城市规划工作的开展提供必要的引导和支持,完善基础配套设施,而且要保护老城区独特的历史文化景进而规范房地产开发行为,促进整个市场的规范。观风貌。旧城改造并不是全部重建,而是提升改造成为布关键词:城市规划;房地产开发;协调发展局合理、配套齐全、生态宜居、
2、富有生机活力的城区。房中图分类号:F293.3文献标志码:A地产开发在城市新区建设中的作用更为明显,因为新区是文章编号:1672-4011(2016)09-0047-02从无到有在城市总体规划的指导下一步一步地建设起来的。DOI:10.3969/.jissn.1672-4011.2016.09.020以国家级新区———上海浦东区为例,作为我国的第一个新区建设,浦东区的发展带动了整个上海的经济,浦东区的1城市规划与房地产开发的关系发展战略定位为“金融、贸易、高新技术先行”,主要是大力发展第三产业,推动第二产业升级换代,对上海产业结城市规划通过城市空间布局、空间发展的合理组织,构合理化发挥了先导
3、作用,自然城市的空间结构也得到创造出良好的城市生活和生产环境,是满足社会经济发展优化。需要的重要技术手段。房地产开发,是按照城市规划和社1.2.2房地产开发对城市土地利用的影响会经济发展的需要,对土地和地上建筑物、构筑物和城市房地产开发过程中,直接推动了城市空间结构的优化。基础设施进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济城市规划限定城市土地不同的利用性质,但是在实际的应活动。两者都是城市建设的重要环节,城市规划引导和调用过程中,只有通过房地产开发才能够真正意义上将其价控房地产开发,房地产开发影响和实现城市规划。值体现出来,否则城市规划将会成为一纸空文。客观上来1.1城市规划对房地产开发的作
4、用说,城市用地开发中的房地产开发,为城市空间布局的动1.1.1指导作用态平衡提供了强有力的支持,为城市规划目标的顺利实现城市规划包括宏观和微观两个层次,各个层次的规划奠定了坚实的基础。对房地产开发的作用不同。城市规划对房地产开发在宏观层面上的指导意义集中体现在以下几个方面:①通过确定2城市规划与房地产开发不协调发展的根源及表现城市发展规模,也就是确定未来一段时间内城市人口和土2.1城市规划与房地产开发不协调发展的根源:规划滞后地供应量,从而确定这段时期内房地产的投资、开发总量,城市规划实际上是一种以维护公共利益为出发点和落以保持市场的供需均衡;②通过规划城市用地布局,指导脚点的行为,必须对不
5、同性质的城市用地进行统筹规划,用地发展方向和主要的交通干线的走向,为房地产项目的因此,本身具有非常明显的政策性特征和计划性特征。而开发和建设提供必要的引导;③统筹用地,为房地产开发房地产开发实际上是以房地产开发公司为主体的商业行为,工作的规范化开展提供必要的支持,进而规避重复建设问房地产公司作为市场经济中的重要主体,经营目标始终是题,保证房地产市场的合理竞争。获得相应经济利益。这种情况之下,房地产开发和城市规1.1.2控制作用划之间的冲突和矛盾不可避免。同时,城市规划具有长期微观层面上的控制作用,集中体现在通过详细规划来性,而房地产开发的时间则相对较短,这种情况之下,城引导房地产项目的立项、
6、投资等关键因素。实际上,虽然市规划对于房地产开发的具有的指导价值就大大降低了,总体规划能够能指导房地产开发,但是详细规划显然在控“房地产开发引导规划”情况屡见不鲜。而这种情况将会导制效果方面更为突出:①用地使用控制,包括用地性质、致房地产库存的大幅度增加,大量开发住宅小区,造成开用地面积、位置、边界范围等方面的控制;②规定地块的发比例严重超标,配套设施不齐全,居民生活不便等问题。建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、交通出入口方位、2.2城市规划与房地产开发发展不协调的表现停车泊位及其他需要配置的公共设施等控制指标。1)开发过量,结构失调。调查显示,我国在2010年总的来说,城市规划是对土地资
7、源进行有效分配,则的时候,城市居民的住房供求关系就已经达到供求平衡。土地利用经济效益则成为衡量规划决策科学性的一个关键但房地产的暴利一定引诱更多的房地产开发商,虽然由国因素。衡量土地利用经济效益的核心指标是地价,地价又家出台一些宏观调控政策,然而上有政策,下有对策,限是房价的重要构成要素,这也是城市规划能够起到调控房购令使得更多的地产商进入中小城市开发,导致中小城市地产市场的本质因素所在。城市规划就是通过调控
