基于信托融资的城中村改造模式实证研究.pdf

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1、地方经济DistrictEconomy城中村改造引入信托融资分析面对巨大的资金需求缺口，尤其是金基于信托融资的融危机全球蔓延，导致了银行银根紧缩，贷款的审核条件越来越严格，商业银行贷款变得困难。国外广泛运用的信托融资，对我国城中村改造的融资模式创新有一定的城中村改造模式实证研究借鉴作用。（一）信托融资的概述房地产投资信托（RealEstateIn-■杨宇鹏1宋波2（1、西安武警工程学院西安710086vestmentTrusts），简称REITS，源于19602、西安建筑科技大学西安710055）年的美国，是一种采取公司或者

2、信托基金◆中图分类号：F830文献标识码：A的组织形式，以发行收益凭证的方式集合公众和机构投资者的资金，由专门投资机目申请银行贷款一般是以土地使用权或者构投资于收益型房地产，并将投资综合收内容摘要：陕西西安市的城中村数量在建工程作为抵押。根据商业银行的贷款益按比例分配给投资者的一种封闭式投资多、规模大，改造的资金需求大。为了规定，城中村改造项目必须交纳土地使用资金。解决这一难题，本文引入信托融资模权出让金，并取得土地使用权证书；已经信托融资主要是信托投资公司通过发式，通过对西安市城中村土地开发的特点以及与信托的独特适用性，分

3、析持有建设用地规划许可证、建设工程规划行单一或集合信托计划进行融资后直接向了率先引入信托融资的必要性及运行许可证和建设项目立项批准文件；投入开开发商提供短期贷款，开发企业获得贷款思路。发建设的自有资金达到工程建设总投资的后就可达到国家规定的政策能进行按揭或关键词：城中村信托融资模式30％以上，并已确定施工进度和竣工交付银行获得开发贷款，然后再将信托投资公中村是在我国快速城市化过程中使用日期。但是，在城中村改造过程中，由司的贷款返还；或是信托投资公司通过发城出现的一种普遍现象，由于土地、于城中村土地集体所有的性质，在缺乏启行单

4、一或集合信托计划进行融资后，以注户籍、人口、行政管理等方面的动资金的情况下，改造项目很难取得银行入股本金的方式与开发企业组建有限责任城乡二元体制，城中村没有真正纳入到城贷款。公司。市的统一规划管理中，其发展具有自发性。（二）村集体组织融资能力弱（二）信托融资的适用性分析这造成了城中村生活设施条件差，缺乏公西安市城中村自身经济实力较弱，据1.单一的融资渠道迫切需要信托融资。共绿地空间，环境质量差，建筑物间距小、统计城中村村集体收入主要来源于土地租城中村改造资金需求量大，动辄几亿甚至质量不高以及其他社会问题，严重制约了赁、仓库出

5、租等，一般年收入是200万以十几亿，而融资渠道单一，融资规模小，资城市整体服务功能的提高与生活质量的改下，资金积累达不到改造的要求。另外，各金问题俨然成为城中村土地开发的瓶颈，善。改造城中村，释放城市空间成为了一村集体成立的股份制公司注册资金在1000迫切需要拓展融资渠道，引入社会资本参种必然。然而城中村改造的资金动辄几千万左右，资信不高、实力较弱，缺乏专业与城中村改造。信托融资流动性强、稳定万，甚至上亿，面对如此巨大的资金需求，的资金运营人员，融资渠道单一。而村民性好、收益水平高，并可以通过组合有效能否有效地筹措资金成为城

6、中村改造的关的绝大部分收益来源于土地和附着建筑的地分散风险，吸引社会上的大量闲散资金，键。为此，信托融资为城中村改造融资提租金，经济收入有限，面对城中村改造巨是一种行之有效的融资渠道。另外信托投供了一条可行思路。大资金需求来说只是杯水车薪。而考虑到资公司高效的资金融资能力弥补了城中村城中村改造存在风险，村民也不愿意投入经济组织专业能力的不足，提高了城中村城中村土地开发融资存在的过多的资金。改造融资的效果。因而，土地信托融资是问题（三）开发商投入资金有限城中村改造可行的融资途径。城中村土地开发需要大量的资金，然面对城市建设与经

7、营的资金需求，城而城中村土地开发的独特性限制了资金筹中村改造资金需求大，一个村的改造资金措。城中村改造主要有引入开发商、银行动辄就几千万，甚至几亿，开发商也无能贷款和村集体自筹资金三种方式，由于国为力。尤其是在银根紧缩、销售市场疲软家宏观调控政策限制，通过以上三种途径的情况下，开发商的传统融资渠道受阻，自获得资金越来越难。有资金不足，如何拓展融资渠道也成为开（一）土地性质限制银行贷款发商面临的一个难题。同时，与房地产开城中村改造项目在信贷筛选中处于不发相比，城中村改造的收益较低、利益关利地位，比较常见的信贷筛选方式就是要系复

8、杂，有实力的开发商不愿意参与，而求贷款申请人提供抵押或担保。城中村项实力不强的开发商愿意参与，但资金不足。142商业时代（原名《商业经济研究》）2010年2期2.信托资金来源充足。社会上小额资过渡期补偿等费用支出。信托资金可分配择开发商，开发商的实力水平决定了信托金寻求投资机会的诉求强烈，