住宅项目实施过程中成本控制.ppt

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1、住宅项目实施过程中的成本控制设计阶段的成本控制（目标成本的设立）招投标及合同签订阶段的成本控制（合同价款的确定）项目建造施工阶段成本控制（动态成本的监控）竣工结算阶段成本控制（项目实际成本的审定）一、设计阶段的成本控制前期定位销售定位户型配比（含配套商业及会所）、精装标准、外立面、园林景观成本测算成本根据销售定位和初步的设计指标进行大概的估算，以便公司管理层参考并确定设计概念方案的方向设计及前期确定根据销售的框架定位及政府的各项指标提供建筑概念方案设计，以便成本人员进行测算、比较前期定位（估算）方案调整及落实（目标成本的确定）施工图设计（限额限指标设计）1、方案调整及落实过程的成本难点控制外

2、立复杂程度的控制成本的增减会达到单项成本的10%以上。（涂料、面砖墙面相对比较简单，如石材、铝板或玻璃幕墙外立面的成本不确定较大）。精装修配置的比较和确定园林景观的定位整体风格的确定乔木配置、品种、规格的搭配园区小品的配置成本选型品牌影响到设计效果的材料必须要求设计尽快提供小样以便在尽可能在国内寻找替代产品或进行仿制。2、施工图设计阶段的成本控制施工图设计限额设计与材料选型相结合精装修工程园林景观工程弱电工程外立面工程限指标设计建筑主体和地下室3、施工图设计过程中的成本细节控制（无效成本控制）3.1、围护形式的选型对成本及工期的影响很大基坑周边止水帷幕的设计选型和比较电梯基坑周边止水帷幕的设

3、计选型和比较基坑降水的方案选型和比较围护支撑桩尽量可能的利用工程桩3.2、建筑做法的规范和确定所有防水做法的确认（包括地下室底板、墙板、顶板以及屋面和阳台等）；外立面材质的选型和保温材料选择的提前规划；所有地下室和户内建筑做法的统一和确定；精装户型墙体分隔的准确定位；3.3、施工图的完整性和错漏碰缺的控制设计定标前对团队的选择时必须审核其已完成产品的施工图；设计任务书的完整性；设计对整个项目外围的市政标高、场地道路标高、填土标高及综合管线标高整合比较容易出错；要求设计人员在施工图设计中尽可能对节点及规范要求进行详细描述；施工图初稿完成后所有专业人员必须及时审核并确认；清单编制过程中要求编制人

4、员对所有图纸问题进行汇总递交设计人员进行回复并确认；图纸会审及交底工作；二、招投标阶段的成本控制1、招投标的流程项目总包、分包及甲供材料等之间的划分和界限的确认招标计划的编制招标形式的确定招标文件的起草和工程量清单编制（如有）招标、评标和询标定标合同的起草、谈判和签订2、招投标过程中成本控制的重点2.1、确立总分包之间的工作界限容易出现的分歧和变更（降低无效成本）总包与桩基的界限（案例：围护工程的界限划分）；总包与精装的界限（案例：基层粉刷的价格和质量之间的平衡）；总包与园林景观的界限（地下室顶板做法及土方回填标高的界限划分）；总包与外墙幕墙及涂料的界限（预埋铁及保温的界限划分）；总包与铝窗

5、的界限（案例：钢副框（铝窗框）之间的水泥砂浆填塞及防水涂料的界限明确）；外墙幕墙及甲定乙供石材之间的界限（部分线条及转角石材的粘结、连接件及背栓的供应及安装）;总包与桩基界限划分案例：嘉里桦枫居二期第一个标段围护桩采用钻孔灌注桩及水泥搅拌桩止水帷幕，该部分围护工程为总承包施工范围，工程桩部分另行分包。最终结算签证实际增加成本为桩基的进退场费及安拆费、临时道路塘渣回填增加费用约60万元，工期增加2个月以上。隐形成本增加后续总包单位将投标报价基础上下浮15点最有将该围护桩部分承包给该工程桩基施工单位。处理方式:针对地下连续墙、咬合桩等、钻孔桩等施工周期长的围护方案的承包方式建议所有打桩部分均有由

6、桩基单位完成，其余喷锚及支撑部分由总包单位完成。总包与精装界限划分案例嘉里桦枫居一期所有户内精装修的墙面、地面的基础粉刷全部由总包完成，在总承包施工过程中监理和管理人员质量管控力度较弱，粉刷质量太差的导致后期交给精装修后该部分变更墙面部分增加340万，地面变更增加120万。总包与铝窗的界限案例嘉里桦枫居一期因为钢副框（铝窗框）之间的水泥砂浆填塞及防水涂料界限不明确，后续由门窗单位完成但施工及安装过程中偷工减料的导致目前该住宅项目交付五年门窗及外墙渗漏还在维修，维修费用超过800万，目前保修金不足以承担维修费用。2.2招标形式的选择招标文件（含参考工程量清单）技术规范及施工图包干该招标形式主要

7、适合为施工及交付时间要求不高的项目，要求施工图齐全。建议最好能够采用该方式，争议问题和变更相对较少。综合单价及措施费包干主要适用于扩初完成，但是不能编制完整的工程量清单，工期要求较紧，该方式后期工程量核对会出现比较大的争议而且造价相对难控制。费率招标对工期要求非常紧，最好投标单位为长期合作的战略，否则不建议用该方案。案例：嘉里桦枫居二期一标段因为项目进度原因选择综合单价及措施费包干的方式进行招标，施工图完成后